相続した実家を売る時の注意点は何だろうか。元国税専門官の小林義崇さんは「譲渡所得から3000万円を差し引ける空き家特例を使うべき。うまく使えば税金がゼロになる可能性もあるが、解体のタイミングなどを間違えると約600万円の税負担が生じるケースもある」という――。（後編／全2回）
解体される家
写真＝iStock.com／temmuzcan
※写真はイメージです
全ての画像を見る（2枚）

3000万円の特別控除の「空き家特例」とは

全国の空き家数は約900万戸に達し、過去最多を更新しました（総務省・2023年調査）。「親が亡くなって実家を引き継いだが、使い道がない」という状況が、日本全国で増えてきています。

不動産を相続すると維持費や固定資産税などの大きな負担が出てきます。有効活用せず「負動産」として放置するくらいなら、早めに売却して現金化するほうが得策ですが、売却益に対しては税金がかかります。保有期間「5年超」の物件については、所得税として15.315％、住民税として5％の税率。

税率計20.315％という数字はかなり大きなものですが、この税金に対して使える強力な武器があるのです。いわゆる「空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3000万円特別控除）」。3000万円の特別控除ですから、これをうまく使えば、前述した売却益にかかる所得税・住民税を0円にできる可能性もあります。

ところが、この空き家特例の存在自体を知らないという人も少なくありません。知らずに使い損ねるのはもったいない話ですが、仮に知っていたとしても安心はできません。なぜなら、この特例にはいくつもの落とし穴が潜んでいるからです。以下では、見落としがちなポイントを前編に引き続き具体的な試算とともに解説します。

更地にしてから売るか、売ってから解体するか

「空き家特例」をお得に使うには、「契約書の書き方」も極めて重要なポイントになります。ここを間違えると「お得」が丸ごと消えてしまうこともあります。

以前は、この空き家特例を適用するためには、売却時に「家屋が耐震基準を満たしていること」または「家屋を取り壊して更地にしていること」が原則として必要でした。

しかし、古い木造住宅に耐震リフォームを施すのは費用面で現実的でないことが多いため、実務上は「解体して更地にしてから売る」パターンが圧倒的に多かったのです。

ところが、この「解体してから売る」には大きなリスクがありました。解体費用を先に自腹で負担しなければならないうえ、解体後に買い手が見つからなければ、更地のまま固定資産税が最大6倍まで跳ね上がるという問題が起きたのです。

この問題を解消するため、令和6（2024）年1月1日以降の譲渡から要件が緩和されました。売買契約書の中に「買主が取得後に家屋を解体（または耐震改修）する」旨を明記し、実際に譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主が解体を完了すれば、特例が適用されるようになったのです。

これにより、売主である相続人は解体費用を負担せずに特例を使える道が開けたことになります。ただし、ここに大きな落とし穴があります。