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※本稿は、小林義崇『相続税調査でわかった 富裕層が大事にしている「お金の基本」』（講談社+α新書）の一部を再編集したものです。
金利上昇でも不動産を購入すべきか
私は仕事柄、不動産会社の方やアナリストにインタビューをする機会が多くありますが、彼らの意見を総合的に見て、今は不動産を買う好機だと考えています。
その最大の理由は、日本の住宅ローンが依然として低金利であることです。アメリカやイギリスでは住宅ローンが5％を超えることも珍しくない中、2025年7月現在、日本では変動金利なら1％未満、固定金利ですら2％未満で借りられるローンが多くあります。
不動産価格が上昇していくインフレの局面で、これほど有利な条件でまとまったお金を借りられるのは、現代の日本人にとって大きな武器と言えます。
オーストラリアで不動産会社を営んでいる方に聞いた話ですが、日本人なら当たり前に利用できる低金利の住宅ローンは、海外投資家から見ると非常に魅力的な条件なのだそうです。日本の富裕層の中には、所有不動産を担保に日本の銀行から低金利で融資を受け、成長性の高い海外不動産で資産を増やしている人が少なくありません。
ただし、日本の低金利について一抹の不安がよぎるのもたしかです。2024年に日銀がマイナス金利政策を解除し、日本もいよいよ金利上昇時代へと舵を切り始めました。物価上昇が続きインフレになると、物価の過熱を抑えるために利上げを行うのは金融政策のセオリーです。
「固定金利が良かった」とはならないワケ
そのため、これから家を買う人の中には、「これから金利が上がるなら、変動金利よりも固定金利がいいのでは？」と思われる人も多いでしょう。こればかりは自分の価値観と家計の状況に応じて最適解を見つけるしかありませんが、単純にパーセンテージで比べるのではなく、返済額を計算して検討することが大切です。
たとえば、3500万円を35年で借りた場合を比較してみましょう。変動金利（0.5％）を選択した場合、月々の返済額は約9万1000円、総返済額は約3816万円となります。一方、固定金利（1.5％）を選択すると、月々の返済額は約10万7000円、総返済額は約4501万円となります。
35年間の返済期間で比較すると、総返済額の差は約685万円。月々の返済額を比較すると、変動金利と固定金利の間に約1万6000円の差があります。このように数字で比較をすると、「固定金利を選ぶ」と安易に判断するのも躊躇してしまうのではないでしょうか。
変動金利を選んだ場合、金利が上昇するリスクは避けられませんが、「最初から固定金利を選んでいた方が得だった」となる可能性は高くありません。
というのも、住宅ローンは、お金を借りた当初に金利が多く発生するので、返済期間の後半になって金利が上昇しても、大きな影響を受けないからです。たとえば元利均等払いで返済期間35年の住宅ローンを組んだ場合、最初の10年に支払う金利が、金利総額の半分ほどを占めます。
