知らずに600万円払う人が続出! 実家の売却は｢3年以内｣が勝負

相続した実家を売るとき、ある特例を使えば税金が最大600万円減る。空き家問題の最前線に立つ専門家が、「知っているだけで救われる」税制と法律を解説する。

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司法書士の間でも「特例」は知られていない

団塊世代の高齢化が進むにつれ、空き家問題が顕在化しています。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は2023年に約900万2000戸。この30年で倍増しているのがわかります。

私たちが受ける相談で多いのは、子どもが独立した後、実家に住んでいる親が高齢になって施設に入るケース。その後に待ち受けているのが、空き家の管理と、相続の問題です。

国は「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」と関連する税制を、23年に改正しました。私も審議会のメンバーとして参加しました。あまり知られていないのですが、注目すべき点が2つあります。

① 相続した家の売却益から、最大3000万円まで控除できる

まずは税制上の改正。通常は不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税と住民税（長期譲渡所得で約20％）が課されます。実家を売却し3000万円の利益が出たとすれば、最高で600万円の税金を払わなければなりません。しかしこの特例措置を活用すれば、税負担をゼロにできるのです。15年に始まった制度で、23年の改正により適用期限と要件が見直されました。

実家が古いために買ったときの金額がわからない場合、売却額の5％相当額を概算取得費とみなす制度があります。つまり、譲渡費用などを考慮しない単純計算では、残りの95％が譲渡所得になり、高い税金が課せられるリスクがあるのです。この点でも、控除できれば、大きな節税になります。

この特例には、「相続発生から3年後の日が属する年の12月31日まで」という期限が設けられています。ところが、適用期限を知らないうちに3年が経過してしまうケースが多々見られます。多くの人が相続登記を司法書士に依頼しますが、司法書士の間でもこの特例があまり知られていないのが実情で、相続人は節税に関する情報を知らないまま過ごしてしまうのです。

私が毎年10月に行っている定期相談会でこの明をすると、慌てて手続きを始める人や、「もう3年が過ぎてしまった」と悔しがる人がいます。

この特例が適用されるには、期限のほかにも一定の要件を満たす必要があります（詳細は下表）。