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対策をしなければローンは全然減らない
もし今後、2027年までに政策金利が半年ごとに0.25％ずつ、「あと3回（計0.75％）」上昇したと仮定し、さらにAさんの住宅ローンの金利変化を次のようシミュレーションしてみました（図表5、6）。
筆者作成
筆者作成
（注記）金利の変動時期や決定金利、各金融機関の優遇幅（引き下げ幅）は、契約内容により異なります。本試算では、今後の政策金利の上昇幅がそのまま住宅ローン金利へ反映されるものと仮定しています。
追加利上げが現実となれば、対策をしない場合、毎月の返済額は13万円を超えていきます。さらにAさんが60歳を迎える2034年には、そこから金利が上がらなくても13万2773円まで負担が増加します。
また、先ほどと同様に200万円を繰り上げ返済したとしても返済額は1万8000円以上も増えることになり、今のままの返済額をキープするために必要な繰り上げ返済額は600万円にも及ぶこともわかりました。
さらに注目すべきは「60歳時点のローン残高」です。度重なる利上げによって、毎月の支払いの大半が利息に消えてしまった結果、何の対策も取らなければ60歳時点で約2350万円ものローンが残ってしまいます。これは金利が上がらなかった当初予定の約2150万円に比べて、約200万円も残高が増えている（先送りされた）計算になります。
Aさんはシミュレーション結果を見て、
「600万円はかなり厳しいな……」
「60歳でこんなに残るのか……」
「退職金ではとても返しきれないな……」
と、老後のローン残高の重さを実感したといいます。
また、長男が就職して独立したり、結婚して家を出るタイミングで、「この家を売却して身軽になるのも選択肢かもしれない」と考えるようにもなりました。
