「5年ルール」で支払額は変わらないが…

〈Aさん家の住宅ローンをシミュレーション〉

2017年4月～返済開始　35年ローン　4000万円借入れ　金利0.55％でスタート

変動金利型ローン（毎年4月・10月に金利見直し、5年ルール・125％ルール適用）、元利均等返済、ボーナス返済なし

住宅ローン控除の期間中のため、現在まで繰り上げ返済せず。

現在の返済額：10万4720円

「5年ルール」のおかげで、毎月の支払額（10万4720円）は現時点で変わっていません。しかし、半年ごとの金利見直しにより、毎月の支払額の「内訳（元金と利息の割合）」は、すでに以下のように変化しています（図表3）。

【図表3】Aさんの住宅ローンの金利推移と返済額の内訳の変化
筆者作成

金利が上がったことで、毎月の支払額のうち「利息」の割合が激増し、「元金」がほとんど減らない“返済の先送り”が発生しています。これは、老後に残るローン残高が当初の予定よりも膨らんでいくことを意味します。

図表3の通り、当初は毎月約8万8000円ずつ減っていた元金が、2026年10月時点では6万6000円しか減っておらず、ローン残高の減るペースが遅くなっていることがわかります。