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※本稿は、横田健一『増やしながらしっかり使う 60歳からの賢い「お金の回し方」』（KADOKAWA）の一部を再編集したものです。
住宅ローンの返済の前に確認すべきこと
定年後も住宅ローンの返済が続き、完済できるのは70代半ば、という人も少なくありません。30代後半で35年返済のローンを組めば70代以降も返済が続くことになるので、そう珍しいことでもないのです。
今後の返済はどうするかを考える前に、まず行いたいのが、ご自身が利用している金利タイプの確認です。7～8割程度の方が利用しているのが、借入後も定期的に金利が見直される変動型です。
金利が上がれば利息が増えますが、多くの金融機関では金利は半年ごとに見直すものの、返済額は5年間変更しない「5年ルール」を採用しています。金利が上がっても、前の見直しから5年間は返済額を変えず、返済額に占める利息と元金の割合を変えていきます。
簡単にいうと、毎月10万円を返済し、3万円が利息、7万円が元金の返済に回っていたのに、金利が上がると利息が3.5万円に増えて、元金の返済に回る額が6.5万円に減るといったイメージです。同じ額を返しているのに、ローン残高の減りが鈍くなるのです。
返済額は増えることを想定すべき
5年経過後に返済額が再計算されますが、返済額が増える場合は、元の返済額の125％までに制限する「125％ルール」が多く採用されています。25％も返済額が増えるのは大きいですが、金利の上昇幅が大きいと、返済額を上限まで増やしても利息が多くて残高がなかなか減らないということもありえます。変動型を借りている人は、5年ルールや125％ルールが適用されるか、適用されないかを確認しておきましょう。
また金利が1％上がると返済額がどれくらい増えるかなどを、シミュレーションサイトや金融機関のサイトで試算してみることをおすすめします。
ローンがどのくらい残っているかは、金融機関から送られている返済予定表の記載を参考にします。ローンの残りが多いほど、残りの返済期間が長いほど、返済額への影響は大きくなります。
たとえばローンの残りが1000万円、残りの返済期間が10年で、金利が1％から2％に上昇した場合、返済月額は約4400円多くなります。金利が上昇していますので、返済額はある程度、増えることを想定しておくのが無難です。5年ルールや125％ルールがあるため、正確に試算するのは難しいですが、イメージをつかんでおきましょう。
