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金利は変動か、固定か
住宅ローンの金利には、「長期固定型」「一定期間固定型」「変動型」 の3種があります。
長く超低金利時代が続いたため、圧倒的多数の人は変動型を利用しています。固定型より金利が低く、金利優遇を受ければ、1％以下で借りられました。
金利が低ければ返済額が抑えられます。そのため、同じ返済額でも、金利が低いほど借りられる額は多くなります。
ただし、変動型は借りたあとも金利が見直され、金利が上がれば返済額も増えます。月10万円の返済で収まるように借入額を決めたのに、金利が上がって返済額が11万円、12万円などに増えてしまう可能性があるのです。
バブル期ほどではありませんが、金利が3％ぐらいまでは上がる可能性は十分あると思います。金利が1％から3％になると、5000万円借りている人なら年間で100万円変わるケースもあり、相当なダメージです（返済期間により異なる）。
住宅ローンは30年、35年など、長期で組むのが普通で、途中で金利が上がるのはほぼ確実です。それならば、固定のほうがいいのではないでしょうか。
変動でしか買えない人はそもそも住宅を買わないほうがいい
固定型は変動型より金利は高くなりますが、途中で返済額が増える心配はありません。
とはいえ、変動型に比べて当初の金利が高くなるので、一定期間固定型を検討するといいでしょう。一定期間固定型とは、当初10年、5年など、一定期間、金利が変わらず、一定期間を過ぎると、その時点の金利情勢に応じて金利が見直されるタイプです。当初の金利は変動型より高いですが、長期固定よりは低い金利で借りられます。
たとえば10年固定なら10年間は金利が変わらず、その間に確実にローン残高が減っていきます。ローン残高が多いほど、金利が上がった場合の返済額の増え方は大きくなりますが、10年経っていればある程度、元金が減っているので、返済額の増え方も抑えられる可能性があります。
変動型の低い金利でないと買えないという人は、買わないほうがいいのではないでしょうか。長期固定型でも返せる額、あるいは長期固定型の水準まで上がったとしても問題なく返済できるのが、借りていい金額です。借入額は金利が3％くらいになっても返せる額に抑え、金利が低いうちは変動型で返済額を抑える、という使い方がいいでしょう。
