｢50年ローン｣だけは絶対に組んではいけない…毎月の返済額を極限まで安くする｢良さげな融資｣が牙をむく瞬間

住宅ローンは何年ローンを組むべきか。また金利は変動と固定のどちらを選ぶべきなのか。「不動産Gメン」として活動する滝島一統さんは「50年ローンだけは絶対におすすめできない。また、金利の低い変動型でしか家を買えない人はそもそも家を買わないほうがいい」という――。

※本稿は、滝島一統『得する不動産バイブル　ハンコ押す前に読む本』（KADOKAWA）の一部を再編集したものです。

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購入できる住宅の価格は、「用意できる頭金＋住宅ローンの借入額」です。

購入時には新築では価格の3〜5％程度、中古では価格の5〜7％程度の諸費用がかかるので、その分も用意する必要があります。まずは予算の上限を決めて、そこから物件探しをするのが、無理のない購入につながります。

頭金は、自身の預貯金のほか、親から贈与を受ける例もあります。年間110万円以上の贈与を受けると贈与税がかかりますが、住宅の新築、取得、増改築に充てるお金を贈与してもらう場合は、最大1000万円までが非課税になります（住宅取得等資金贈与の特例。2026年末までの贈与が対象。2026年1月現在）。

ただし、父母や祖父母からの贈与、床面積が50平方メートル以上、中古では耐火建築物では築25年以内、非耐火建築物は築20年以内などの要件があります。

頭金を多く用意できれば、より高い家を買うことができます。また同じ価格の家を買うにしても、頭金が多ければ借入額を抑えられ、返済負担を軽くできます。

とはいえ、預貯金全額を購入に充てるのは危険です。病気などによる収入減や、臨時の支出も想定し、教育費などある程度の金額は残しておく必要があります。

条件がそろえば、頭金ゼロでも購入は可能で、ローンをたくさん借りるといった無茶をしなければ、頭金なしでの購入も否定しません。ただし万が一の場合のリスクは大きくなります。

購入後すぐにどうしても売らざるを得なくなった場合、5000万円の家を頭金1000万円で買っていれば、1000万円値下がりしていても売却はできます。しかし頭金ゼロ・借入額5000万円では、少しでも値下がりすると、売却代金でローンを返済しきれず、売却できない場合もあります。

頭金もない、購入時の諸費用も用意できない場合はどうでしょうか。返済能力があれば、諸費用も借りることはでき、金融機関によっては住宅ローンに組み込んでくれる場合もあります。住宅ローンとは別枠になる場合は金利が高くなったり、返済期間が短縮されたりします。

しかし、そもそも諸費用もない人は、お金を貯めるのが苦手なのかも知れません。そんな人がしっかり返済できるのかも気になるところです。