マンション投資に失敗した会社員が損切りどころか追加で2戸買った理由営業マンに言葉巧みに言い寄られ… (5ページ目)

今年4月に改正された「契約不適合責任」とは

建物が古い物件は、立地が良い場合でも古いというだけで家賃を低く設定していることが多いため、リフォームにより高付加価値物件に再生しやすい。「高利回り投資で成功した」と標榜している人の多くは、築年数の古い物件を購入し、リフォームにより内装の見た目を良くして家賃を上げて貸している。リフォーム費用を抑えるために、家主自らDIYで壁紙や床材を張り替えたり、塗装したりするケースもある。

ただし、屋根や躯体に問題がない建物であるかどうかを必ず確認しなくてはいけない。近年は「ホームインスペクション」と呼ばれる建物診断が注目を集めている。アメリカでは、不動産取引時に行うことが義務化されていて、日本でも、2018年4月に、中古住宅の売買時に、不動産業者がホームインスペクションについて買主や売主に対して説明することや、ホームインスペクション業者（住宅検査事業者）を紹介・斡旋あっせんできるか告知することが義務化された。

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ホームインスペクションは有料ではあるが、行っていない建物の場合は、自己負担してでも行った方がいい。買う前に問題の有無が明確になり、リスクを回避することができるからだ。

また、古い建物にはシロアリ被害や雨漏りといったトラブルがあるケースも多いため、「契約不適合責任」についても知っておくべきだ。「契約不適合責任」とは2020年4月に民法が改正される前まで「瑕疵かし担保責任」という名称で使われていたもので、売買契約で商品に品質不良や品物違い、数量不足などの不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことだ。

これまでは例えば、シロアリ被害や雨漏りなど、売買の目的物に、買主が発見することのできない「隠れた瑕疵（欠陥）」があるときに、買主は売主に対し、損害賠償や契約の解除を請求することができた。だが、法改正によって、買主が契約以前からシロアリ被害や雨漏りなどの欠陥があることを知っていた場合でも売主は責任を負う。さらに、追完請求（修補、代替物引渡等）や代金減額請求ができるようにもなった。

ただし、契約不適合責任は瑕疵担保責任と同様に任意規定のため、売主が宅建業者の場合などを除き、これまで通り売主と買主の合意があれば、契約不適合責任を免責にしたり、契約不適合の範囲を限定しても法的に問題はない。契約の内容については注意が必要だ。

「高利回り」は収益性の目安に過ぎない

こうした契約的な部分以外でも、古いアパートや一棟マンションで気をつけなくてはいけないのは、退去が発生したときだ。購入当初は、空いている部屋のリフォーム費用を予算として組み入れて収益性を考えるが、購入後、退去が発生すると、退去した部屋もそのままの状態では貸しにくいことから、リフォームをする必要が出てくる。この退去のタイミングが重なると、予想していなかった出費がかさみ、たちまちリフォーム費用が足りなくなる。

利回りは、あくまでも不動産の収益性の一つの目安に過ぎない。自己資金をどのくらい準備できるのか、収入だけではなく、支出の金額や内容を試算し、キャッシュフローを十分考慮して買うことが必要だ。