高齢期にさしかかって、日常の生活に不安を感じるようになったとき、万が一の備えのある住宅へ早めの住み替えを願う人は、単身者、夫婦世帯の増加を考えれば、今後、需要は間違いなく伸びていく。しかし、その住宅に求められるものは、介護サービスの提供ばかりが前面に押し出された介護施設と変わらないパターン化された住宅ではないだろう。入居者は、これまで営んできた日常生活を継続しながら、安心を担保できる住まいを求めるはずだ。

「高齢者のニーズは多様化しています。体調の変化に対する不安に備えたサービスも期待しているけれど、そればかりを押し付けられるのは納得できない。地域社会とのつながりも求めているし、適正な価格も望まれています」

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有料老人ホーム

高橋氏が指摘するように、自立した高齢者を対象とした高齢者住宅は増えていない。高齢者施設には公的な施設として介護サービスを提供する特別養護老人ホームや老人保健施設、介護療養型医療施設、認知症高齢者対応のグループホーム、さらに、民間事業者が手がける有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）などがある。その大半が、介護が必要な高齢者を対象とした施設で、サ高住に至っては、1週間に1000室の割合で急増しているといわれるほど市場は沸騰状態にある。

介護保険制度が始まって以降、高齢者施設と呼ばれるハードは、収益のよりどころに介護保険から得られる収入をあてにしてきた。70年代以降バブル期までに急増した都市近郊のリゾート地に開設された有料老人ホームは、入居にかかる費用も高かったが、自立した高齢者が悠々自適の老後を送る場所として人気を集めた。ところが、介護保険制度の実施以降に提供された高齢者施設の大半は、介護保険が適用される特定施設として開設されている。介護保険を利用することで入居者本人の負担額を軽減し、確実に介護保険からの収入を確保できる事業モデルが主流となった。その後、介護保険料を抑制する方針から施設の開設に総量規制がかかるようになると、規制を受けない高齢者専用賃貸住宅が急増し、最近では、サービス付き高齢者向け住宅に主役の座が代わろうとしている。保険料収入に守られた安定収入は、事業者にとって魅力である。

その結果、高齢者住宅マーケットは「介護型」全盛の時代となった。同時に、高齢者の選択肢は非常に少ない状態におかれることになる。