｢金利のある時代｣の住宅ローンは｢変動｣でいいのか…公認会計士が試算｢フラット35｣の方がお得になるタイミング

フラット35の方が約123万円もお得になるケースも

筆者作成

当初の毎月返済額では変動金利の方が低く見えますが、金利上昇後は返済額の差はほとんどありません。

また、金利上昇後の変動金利の毎月返済額16万2050円は、フラット35の当初10年の毎月返済額14万5628円より2.2万円も多くなっています。

この差がものをいい、総返済額では変動金利が約6781万円、フラット35が約6659万円と、フラット35の方が約123万円少なくなっています。

「子育てプラス」で金利が1％も下がる

また、フラット35保証型で団信を抜くことで、全期間の金利を0.28％引き下げられるのも大きいです。

団信不加入とする代わりに、別途生命保険に加入することを想定していますが、年齢が若い場合は毎月3000円前後の負担で加入できるため、保険料込みで考えるとフラット35にうま味が出てくるのです。

さらにフラット35には、子どもの数や住宅性能、維持保全、エリアなどに応じて、当初期間の金利を最大1％引き下げる「子育てプラス」があります。

フラット35の表面金利が3.14％でも、「子育てプラス」で1％の引き下げを受けられれば、当初期間の金利は2.14％になります。

このように、金利条件とシナリオによっては、フラット35の方が低くなる局面もあり得るのです。こうなると、フラット35の魅力ががぜん増してきます。当初期間は変動金利並み、または変動金利以下で借りられる上、その後の金利上昇リスクを遮断できるわけです。