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「新築なら郊外、都心なら中古」なのか
東京23区の新築マンションの平均価格が1億円を超えた、というニュースを見たことがある人も多いと思う。不動産経済研究所のデータによると、2025年度の東京23区の新築マンションの平均価格は過去最高を更新して1億3784万円になったという。
しかも、1億円を超えたのは3年連続で、一都三県の平均価格も9383万円と1億円に迫ろうとしている。
また、新築マンションだけでなく、新築戸建ても値上がりしている状況だ。
こうなると、都心で新築を買えるのはごく一部の人たちだけで、多くの人は新築なら郊外、都心なら中古を、と考えるのはやむを得ないだろう。
ただ、新築なら郊外、都心なら中古、という考え方は本当に正しいのだろうか。今回は、この点について考えてみたい。
「東京23区とそれ以外」で分けないほうがいい
新築マンションの価格にしても、「東京23区」という区分が使われているが、そもそもこの「東京23区」というくくり自体、区ごとの差が激しすぎて、適切とはいえない。
新築マンションの平均価格の場合には、都心の数億以上の物件が全体平均を押し上げているため、そもそも平均価格にはあまり意味がない。そこで、中古マンションの価格を見てみよう。
不動産ポータルサイトのアットホームの中古マンション価格相場の60-80m2の平均価格を見ると、価格が表示されている23区と22市の合計45市区の中古マンション価格の中央値は国分寺市の5080万円だ（※2026年4月29日時点）。
※アットホームの中古マンション価格相場の60-80m2の平均価格については、東京都は2026年4月29日、東京都以外は2026年5月16日に閲覧。現在は異なる場合がある。
最も高いのは港区の2億1288万円、最も低いのは福生市の2155万円で、1億を超えているのは、港区、千代田区、中央区、渋谷区、目黒区、新宿区、品川区、文京区の8区となっている。23区で見ても、最も高い港区の2億1288万円に対して、最も低い足立区は3680万円と大きな差がある。
中央値の国分寺市の5080万円よりも高い市には、三鷹市（6380万円）、武蔵野市（6266万円）、狛江市（5150万円）の3市があり、中央値よりも低い区には、板橋区（4994万円）、江戸川区（4980万円）、足立区（3680万円）がある。
東京都以外でも、東京都の中央値の国分寺市の5080万円を超える市区は多い。
神奈川県では、横浜市西区（6820万円）、横浜市中区（5880万円）、川崎市幸区（5780万円）、川崎市中原区（6917万円）、川崎市高津区（5080万円）、埼玉県では、さいたま市浦和区（5692万円）がある（千葉県で最も価格が高いのは浦安市の4100万円）。
このように見ていくと、そもそも東京23区とそれ以外、都心と郊外という分け方そのものが適切とは言えないわけだ。
