｢湾岸タワマン｣は､まもなく賞味期限を迎える…シン富裕層が目を向ける"利回り10%の意外な投資先"

5000万→9000万円、急騰する東京不動産

「2年で5000万円から9000万円に値上がりしたんですよ、晴海フラッグ。すごいでしょう？

港区の3A（赤坂・青山・麻布）といわれるマンションは、10年前の購入価格の倍以上、数倍というのまで出てる。

でもね、僕はまったく羨ましいと思わない」

東京・港区のバーで、小嶋啓一（59）はシャンパンを一口含んでから、こう続けた。

写真＝iStock.com／merteren

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「だって、あの物件を買った人の多くは『住む』ためじゃなく『転売する』ために買ったんですよ。本末転倒じゃないですか。家って、本来は人生を豊かにするための資産でしょう。投機のチップじゃない」

小嶋は、K's Signatureの代表取締役として、日本人向けにアメリカ不動産を販売する「異端の営業マン」だ。

コロラド大学ボルダー校でMBAを取得後、ITベンチャーを経て不動産の世界に飛び込んだ。全米リアルター協会公認のCIPS（米国不動産投資コンサルタント）資格を持ち、CCIM（全米認定不動産投資顧問協会）の認定も受けた彼は、日本の不動産市場をどう見ているのか。

湾岸タワマンに資金を投じる人の正体

2025年度上半期、東京23区の新築マンション平均価格は前年同期比20.4％上昇し、1億3309万円に達した。特に湾岸エリアのタワーマンションは1年で約20％も値上がりしている。

「当然ですよ」と小嶋は言う。「だって、普通のサラリーマンが買える値段じゃないでしょう。共働きの世帯年収3000万円でも、2億円のマンションを買ったら人生詰みますよ。住宅ローンを返すために働く、という本末転倒な人生になる」

私もこの見解に同意する。

小嶋氏の言葉を私なりに翻訳すれば、湾岸タワマンを買う人の多くは、「価格上昇」という物語に投資している。彼らが買っているのは、コンクリートの箱ではなく、「これからもっと高く売れる」という期待――つまり、資産ではなく「ストーリー」を買っているのだ。

これは、「埋め立て地」が象徴する、日本市場の“幻想依存体質”といえる。