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65歳で「残高3477万円」は危ない
30歳で35年ローンを組んで、予定どおり返済した場合、65歳で完済します。一方、40歳で35年ローンを組むと完済は75歳、50歳で30年ローンを組むと80歳です。そこで、変動金利年1.0％が返済期間中続くと仮定し、65歳時点の残高を見てみましょう（図表3）。
筆者作成
世帯年収700万円、返済負担率20％で見ると、65歳時点の残高は、40歳で購入した場合が1331万円、50歳では1945万円です。返済負担率25％まで借りると、それぞれ1663万円、2434万円に増えます。
退職後も現役時代と同じ返済額を支払えるとは限りません。退職金で完済する場合は、その分老後資金が減ることも忘れないでください。購入時には、毎月の返済額だけでなく、65歳時点の残高と、その後の収入で返せるかまで確認しましょう。
金利が1％→2％に上がってしまうと…
変動金利が年1.0％から2.0％へ上昇すると、家計にどの程度の影響が出るのでしょうか。年1.0％、返済負担率20％で算出した借入額について、返済期間は変えずに、金利上昇前後の毎月返済額を比べました。
※年1.0％で算出した借入額を年2.0％、30・40歳は35年、50歳は30年で返済すると仮定した単純試算。実際の変動金利の見直し時期や、5年ルール・125％ルールの有無は金融機関によって異なる。（筆者作成）
30歳・40歳では、世帯年収400万円で月約1万2000円、1000万円で月約2万9000円、返済額が増えます。50歳では月約1万〜2万5000円増えます。借入額が大きいほど、増加額も大きくなります。
返済負担率を20％に抑えて借りても、金利が1％上がると約23％台に上昇します。当初から返済負担率25％まで借りていれば、約29％に達する計算です。金利の動きは正確に予測できません。「今の金利なら返せる」だけでなく、金利が1％上がっても家計を維持できるかどうか、購入前に確かめておきましょう。
