2020年以降、共働き夫婦がペアローンでタワマンを購入するケースが急増した。金利上昇と管理費等増加が重なる今、苦しさは湾岸エリアだけにとどまらない。首都圏郊外では「売るに売れない」状況が広がりつつある。35年ローンに潜む「本当の落とし穴」はどこにあるのか――。

低金利時代に広がったペアローンという選択

ペアローンとは、夫婦それぞれが個別に住宅ローンを契約する仕組みです。たとえば1億2000万円の物件を購入する際、夫6000万円・妻6000万円のように借り入れを分担します。1人では到底届かない物件価格でも、2人分の年収を満額で審査に使えるため、借入可能額を最大化できるのです。

マンション
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このペアローンが急速に普及した背景には、コロナ禍以降の不動産価格高騰があります。コロナ禍で在宅ワークの需要が増え、「もう一部屋ほしい」というニーズが高まりました。しかし、賃貸では賃料が大幅に上がってしまうため、低金利の時代でもあったことから「だったら買ったほうがいい」という判断が広がり、住宅を持っていない一次取得者が一斉に動き出したのです。需要が急増する一方で、コロナ禍で自由に動けないことから売り手が減り、価格がどんどん上がっていきました。

その後、22年頃からは円安による海外マネーの流入が加わりました。当時は「海外投資家が何部屋もまとめ買いしている」とも言われていました。円安も相まって、日本の、特に東京の不動産が世界的には割安に映り、海外からの需要がさらに価格を押し上げたのです。こうして、共働き夫婦が職住近接の駅近マンションを求めると、フルローンに加えペアローンでなければ買えない水準にまで達してしまいました。

住宅ローンの変動金利には、銀行が公表する店頭金利から一定の優遇幅を差し引いた「適用金利」があります。20年前後はこの優遇幅が各行の競争によって大きく広がっており、実際の返済負担率は非常に低い水準でした。そして重要なのは、原則、この優遇幅は借入時に一度確定すると、その後どれだけ金利が上がっても生涯変わらないということです。

仮に2％の優遇を取れていれば、変動金利が将来5％まで上昇しても、実際の負担は3％で済む計算になります。住宅ローンの固定金利が3％前後である今と比べても遜色ない水準です。つまり、当時、変動金利を選んだことは決して間違いではありませんでした。

ただし、見落とされがちな落とし穴があります。それが「5年125％ルール」です。多くの銀行では、金利が上がっても返済額は5年間変わらず、5年後の見直し時も前回の1.25倍が上限とされています。一見すると安心な仕組みに見えますが、返済額が変わらなくてもその内訳は変わっています。

たとえば毎月10万円を返済していたとして、そのうち元本が6万円・利息が4万円だったとします。金利が上がると、返済額の10万円は変わらないまま、利息分が6万円に増えると、元本返済分が4万円に減ります。つまり、返済しているのに借金がなかなか減らない、という状態が続くのです。35年ローンを組んでいる場合、この状態が長く続くほど、最終的に残った元本を一括で返済しなければならないリスクも高まります。

加えて、ネット銀行を中心にこのルールを設けていない金融機関も存在します。その場合は金利上昇が即座に返済額に反映されます。実際に、それを知らずに契約してしまった人も少なくありません。

さらに、ペアローンには金利とは無関係に、元々のリスクが存在します。第1が離婚リスクです。離婚した場合でも、物件は共有名義のままなので、売却するにも賃貸に出すにも双方の合意が必要になります。しかし、関係が破綻した状態では、この合意形成が極めて困難になります。

第2が収入減リスクです。ペアローンは「1人では借りられないから2人で借りる」仕組みのため、どちらか一方の収入が落ちただけで、もう一方が事実上2人分のローンを背負う構造になってしまいます。

（構成＝本誌編集部）