変動vs固定､借り換えvs繰上げ…残高･残年数･年収別｢住宅ローン｣損益分岐の5大爆弾

1　固定の安心代は割高　変動との金利差は過去最大級

限界でも年収の7倍　大前提は借りすぎない

私がまず伝えたい結論は「現時点では変動金利が有利である」という一点です。判断の軸は2つ。これから利上げがどこまで進むか、そして仮に変動金利が固定金利を上回ったとして、高い状態が何年続くかです。

足元では2.13％の金利差で変動金利が有利です。試算でも裏づけられます。5000万円を35年返済・元利均等で借り、変動金利1％・固定金利2.5％を出発点に比較すると、政策金利が1.0〜1.5％で波打つメインシナリオでは変動が圧勝。両者が並ぶのは政策金利が3.75％、変動金利にして約4％まで跳ね上がった場合ですが、日銀の利上げに対する慎重な姿勢を踏まえると考えにくいです。元利均等返済では利息総額の約半分を最初の10年で支払うため、後半の金利上昇は影響が限定的。人口減が進む日本では賃上げが持続しますが、需要減も続くため高金利が長期間続くことは想定しにくく、変動金利有利は崩れません。

なお、同じ変動金利でも、契約時期などで差が出ます。適用金利は「店頭金利－引き下げ幅（優遇幅）」で決まりますが、店頭金利が長く横ばいだった一方、引き下げ幅は2016年のマイナス金利政策を境に競争で大きく広がりました。09年ごろは1.0％程度だった割引が、22年ごろには2.1％まで拡大しています。しかもこの幅は契約時に固定されるため、引き下げ幅の小さい時期に借りた人ほど割高な金利のまま取り残され、その差は完済まで残り続けます。借り換えれば、いまの大きな引き下げ幅を取り込めます。