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確定申告で「68万円」が戻ってきたカラクリ
高年収の会社員ほど、「稼いでも残らない」と感じている人が多いのではないでしょうか。例えば年収1200万円は世間一般でいうと高給取りですが、税金と社会保険料を引いた手取り額は年間約830万円～860万円ほどで、意外に少ないものです。一方、同じ年収帯でも確定申告で68万円の還付を受けている人が存在します。税金負担やインフレの中でも富を増やせる人は、「稼ぐ力」以上に「税の仕組み」を味方につけていることが多いです。
この赤字を給与所得と損益通算した結果、課税所得が圧縮され、確定申告によって源泉徴収済みの所得税から68万円が還付されました。「申告しなければ払いっぱなしだった税金が戻ってきた」とAさんは話します。
ワンルーム1室でも、正しく申告すれば節税効果は決して小さくありません。なぜ、そのようなことが可能なのでしょうか？ 本稿では、高年収の税負担を減らす仕組みを徹底解説していきます。
1億円＝資産ではなく「すぐ動かせるお金」
富裕層の資産形成には、共通したパターンがあります。会社員として給与（勤労所得）を得ながら、不動産と金融資産を組み合わせて資産を育てているのです。ただし不動産は、ローンを活用したレバレッジが効く一方で、すぐに現金化できない「流動性の低さ」という特性があります。富裕層が資産のすべてを不動産や金融資産で持たず、すぐに動かせる手元資金を最低でも1億円程度は確保しているのは、この流動性リスクを熟知しているからです。資産を考えるうえで、流動性は収益性と同じくらい重要な視点です。
では、「準富裕層」や「アッパーマス層」と呼ばれる、いわゆる高年収の会社員（エリートサラリーマン）たちは、どのように資産を増やしているのでしょうか。税理士として富裕層から税務署の無料相談まで幅広く関与してきた私が目にしてきた答えは、
「大家さん業（賃貸不動産事業）を行っている率が高い」
その理由は、単なる家賃収入にとどまりません。日本の税制が持つ、ある強力な仕組みが会社員に有利に働くからです。
なぜ会社員に「大家さん業」が有効なのか？
1．減価償却費が「経費」になる
不動産投資の最大の武器が、減価償却費です。建物は時間とともに価値が減っていくという考え方のもと、取得した建物の価格を一定年数にわたって毎年「経費」として計上できます。
たとえば木造住宅の法定耐用年数は22年。すでに22年経過した中古物件であれば、税法上の耐用年数はわずか4年となります。仮に取得価格が1000万円の物件なら、年間約250万円の減価償却費を4年間計上できます。現金は出ていかないのに、帳簿上は「赤字」をつくることができるわけです。
投資対象によって必要資金は大きく異なります。東日本レインズの2024年度データによると、首都圏中古マンションの平均成約価格は4939万円ですが、都区部に限ると平均6804万円まで上昇します。港区・渋谷区・千代田区・中央区といった都心4区の築浅中古ワンルームであれば、5000万円～8000万円の価格帯も珍しくありません。
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