雨漏り・傾き・シロアリは修繕費が大きいが…
ポイント②修繕・リフォーム
修繕・リフォームのレベル感も要確認です。ちょっと壊れているという程度ではなくて、大きな修繕費がかかるもの。特に「雨漏り」「傾き」「シロアリ」は、大きな交渉材料になります。
●雨漏り
天井に雨染みがある空き家はよくあります。まずはその雨染みが、過去のもので跡が残っているだけなのか、それとも現在進行中のものなのかを確認します。
雨の日の当日、もしくは翌日に現場へ行き、まだ濡れていたり、ボタボタと水滴が落ちていたりするなら大幅値引きのポイントになります。もちろん進行は止まっていても指値はします。
現在進行中の場合は、雨漏りのポイントを探して穴の開いているところだけ漆喰やコーキングで塞ぎ、天井に雨染みがあってもそれは見た目だけの問題なので、直さなくてもいい、という考え方です。
●傾き
空き家を内覧する際は、水平器を持っていくことをおすすめします。何もない状態で、ただ「傾いてますね」と言っても説得力がありません。
水平器を取り出して実際に傾きを測ってみせて、売主や仲介に「○度も傾いていますね～」「こんなに傾いていると厳しいですね」と伝えましょう。
家が傾いていても購入を見送るべきとは限らない
手元に水平器がない場合は、iphoneの計測アプリで代用するのも一手です。ただし、建物の傾きは1／1000で計測するのが基本なのですが、iphoneのアプリは1／100単位なので説得材料として十分な数字がとれないかもしれません。
傾きの修繕は、ジャッキアップして地盤改良をすると300万円程度かかります。ただし、これは正規の直し方です。
私たちの場合、「レベル調整」という方法で床の傾きを補正しています。この場合、よく見ると部屋が少し歪んでいるようになりますが、気にするレベルではありません。このレベル調整であれば、面積にもよりますが数万円程度で傾きが修正できます。
ただし傾きでも、現在進行形で沈下し続けている物件は要注意です。その場合、直すのに500万円はかかりますので、売値が1000万円なら500万円以下で価格交渉しましょう。
現在進行形で沈下しており、かつ擁壁の上にある場合は、直すのにさらに莫大なお金がかかりますので購入は見送るのが賢明です。