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23区の新築マンションは1億3000万円超え
「どこに住むか」
この問いに、これほど答えが出しにくい時代は過去になかったかもしれません。
首都圏で新築マンションを探すと平均発売価格は9383万円、東京23区にいたっては1億3784万円です。
※不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年度（2025年4月～2026年3月）」、住宅金融支援機構（2026年1月調査）
一方、実際に購入した契約者ベースでも平均購入価格は7324万円（東京23区9598万円）となっており、多くの世帯にとって住宅取得のハードルは依然として高い状況です（リクルート「首都圏新築マンション契約者動向調査（2025年）」）。
まず、今の首都圏マンション購入の「現実」を数字で確認します（図表1）。
また、住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」によると、変動型が75％を占め、返済期間は「30年超～35年以内」が38.9％と最多です。
首都圏の新築マンション（平均7324万円）を変動1.2％・35年ローンで借りると、月返済額は約21.3万円。管理費・修繕積立金・固定資産税を加えると月約26万円。共働き夫婦の54％がペアローンを組んでおり、2人分の収入を住宅につぎ込んでいます。
「パワーカップル」でも住居費でカツカツ
月26万円の住居費は、世帯年収1213万円・手取り月約80万円の約33％に相当します。
教育費・老後資金・緊急時の備えを考えると、家計の余白はほとんど残りません。
「買ったはいいけど、毎月カツカツ」
これが今の首都圏マンション購入の現実です。
さらにペアローンには構造的なリスクがあります。
2人の収入が35年間継続するという前提に立っており、育休・時短・転職・病気など収入が変動した際のリスクは単独ローンより高くなります。「メリットの割にリスクが高い」という点は、購入前に十分に理解しておく必要があります。
