身近な存在になりつつある「億ション」

「億ション」といえば、かつては富裕層の象徴でした。それが今や1億円を超える物件は珍しくなくなり、都市圏だけでなく地方都市でも販売戸数が増加して、昔よりも身近な存在になってきました。セキュリティやサービスの質の高さ、住人によるコミュニティの充実などのメリットを踏まえると、億ションには1億円相応の魅力があると言えます。

億ションは全国津々浦々に拡大中
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億ションの購入を検討する場合、物件の価格ばかりに意識が向きがちですが、購入後もコストが高くなることを考慮しておく必要があります。固定資産税や管理費・修繕積立金が高くなるのはもちろんのこと、同じマンションに住む人たちの所得層も高いので、それに合わせて生活費や子どもの教育費も高くなりがちです。かなり無理をして億ションに住むと、周囲のレベルに合わせようとして生活に支障が生じる可能性があります。

そもそも、住宅ローンの年収倍率は5倍程度が目安というのが定説で、それを超えると家計が厳しくなります。たとえば、共働き世帯の平均年収といわれる約850万円の場合、その5倍は4250万円。相当な頭金がなければ、億ションのローンはとても組めません。それでも購入したい場合は、親からの資金援助が不可欠になります。世帯年収1200万円の共働き夫婦が、親からの資金援助が4000万円以上あるという条件でやっと1億円程度の物件を検討できる水準です。それ以上の物件だと、かなり無理をすることになる可能性が高いでしょう。

なお、億ションのローンは、夫婦の片方が働いていて所得が高いよりも、共働きで2人ともそこそこ稼いでいるほうが借りやすくなります。パッケージ商品の住宅ローンは上限1億円が多く、それを超えると銀行との相対取引になります。2人で分けてローンを組めば、1人あたり1億円以下になるので一般のパッケージ商品でローンを組むことができます。

以前より身近になったとはいっても、億ションを購入するハードルが低くなったわけではありません。それでも、「どうしても億ションが欲しい」「一度は住んでみたい」と願う人もいるはずです。そうした人には、次に紹介する3つの方法に取り組むことをお勧めします。

6000万円台の物件が10年後億ションに成長

収入からして億ションを購入するのは難しそうだ、という人もすぐにあきらめる必要はありません。「マンションを安い価格で購入して値上がりを待つ」という手段があります。

私の相談者で、2013年頃までに6000万〜7000万円台のマンションを買った人たちの物件価格は現在、軒並み億を超えています。08年のリーマンショック後の数年間、不動産価格は大きく落ち込みました。価格が上昇し始めたのは、13年にアベノミクスが本格的に始まってからです。その前の価格が安いタイミングで購入することによって、結果として億ションを手に入れることができたわけです。

現在、都心の不動産価格は高騰している状況ですが、市場が崩れるときがあります。マンション価格は株式市場と連動しやすく、今後もリーマンショックのような経済ショックが起きることがあれば、割安に購入するチャンスになるかもしれません。都心よりも地方都市の物件のほうが崩れやすいので動向に注目しましょう。

在庫のだぶつき具合を判断する方法としては、まず、物件をまめに見学することをお勧めします。在庫がだぶつくようになると、オープンルームの看板やのぼりが目立つようになり、内見すると、業者側から値引きの話を引き出せることが多くあります。もうひとつの方法は、不動産経済研究所が発表している新築マンションの初月契約率を参考にすることです。同研究所では、首都圏の新築マンションのうち、売買が契約された割合を調査しています。初月契約率が70％を下回れば販売不調と見なすことができるため、安く購入するチャンスが増えます。23年は70.3％で3年連続の70％台を記録しました。今は好調か不調か見極めが難しいところではあります。

割安に購入することを優先するのであれば、売れ残っている物件をねらうのもひとつの手段です。新築マンションは、建物が建つ前に定価で販売されるのが普通です。しかし、新築マンションが完成した後も、数室程度売れ残っていることがあります。そのような物件の場合、売り手が「原価ぎりぎりでも赤字が出なければいい」という気になりやすく、値引き交渉の余地が大きくなります。状況によっては、現金化を急ぐために赤字覚悟で販売するケースもあるのです。ただし、売れ残りのため、希望の部屋を選ぶことは難しくなります。