住宅ローンの返済を延滞してしまったら、さまざまなペナルティーが待っている。住宅ジャーナリストの山下和之さんは「最悪の場合、せっかくのマイホームを取り上げられてしまうことになります。そうならないためには、延滞する前に対応することが大切です」という――。
ミニチュアの家とパソコンを使用する人
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延滞すると優遇金利がなくなってしまう

住宅ローンはほとんどの場合、優遇金利が適用されている。たとえば、みずほ銀行の変動金利型の基準金利は2.475％だが、そんな金利で利用している人はまずいない。多くの場合、優遇金利制度が適用されて、0.375％から0.725％程度の金利で利用している。基準金利から最大で金利が2.1％引き下げられているわけだ。

ところが、この金利優遇制度、延滞が発生したら優遇金利の適用が外れることになっている。入金ミスなどの初歩的なトラブルであり、すぐに対応すれば事なきを得ることもあるが、住宅ローンの約款には、一度でも延滞が発生したら、優遇金利がなくなることが盛り込まれており、基準金利が適用されなくなっても文句は言えない。

たとえば借入額が4000万円で、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は、優遇金利の0.375％なら10万1639円だが、返済開始から1年後に優遇金利がなくなって2.475％になると毎月返済額は14万1215円に増えてしまう。4割近く増加する計算だ。

マイホームを失った上に返済だけは続く

ただでさえ延滞するぐらい生活が厳しいのだから、優遇金利がはずれて返済額が4割近くも増えては、いよいよ返済の継続が難しくなる。

通常、延滞が3カ月程度続くと金融機関は保証会社から代位弁済を受けて、債権が保証会社に移ってしまう。保証会社は金融機関ほど甘くないので、やいのやいのと督促が来て、それでも返済できないと、自主的に売却して残債の返済を求められる。いわゆる任意売却ということだ。

その場合、売却価格がローン残高を上回っていればいいが、ローン残高が売却価格を上回っていると、その差額分は自己資金で補うか、売却後も返済を継続しなければならない。つまり、マイホームを失って賃貸住宅などに移動した上で、返済を続けなければならないということだ。

そうした事態が予想されるときには、簡単には任意売却できないので、最終的には競売に付されることになる。競売では、任意売却に比べて安値で落札されるのがふつうで、いっそう傷が深くなってしまう。