都心のマンション価格が高騰している。具体的にどのエリアが人気なのか。X（旧Twitter）でさまざまなデータを可視化・発信しているにゃんこそばさんの著書『データでわかる東京格差』（SB新書）より、中古マンションの取引価格に関する箇所を紹介する――。（第2回）

マンション価格はどこまで上がるのか

中古マンションの取引価格を「最寄り駅別」に可視化してみました（図表1）。

【図表1】「最寄り駅別」中古マンション取引相場（2024年6月～2025年5月）
2001年以降築、駅徒歩15分以下、60～100m2の成約価格を「70m2相当」に換算（『データでわかる東京格差』より）
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データソースは国土交通大臣指定の不動産流通機構（REINS）に登録された成約情報をまとめたサイト『REINS Market Information』（筆者による独自集計）です。

2024年6月～2025年5月に成約した物件のうち、2001年以降築、駅徒歩15分以下、専有面積60～100m2の部屋を対象に、実際の成約価格を一般的なファミリー向け住戸の広さである「70m2相当」に換算した上で、各駅の価格の中央値を100万円単位で表しています（例：100＝1億円）。

注意点（1）
今回参照したデータは、『REINS Market Information』で一般公開されている成約情報です。国内最大級の取引データベースですが、市場のすべての取引を捕捉しているわけではありません。
注意点（2）
国の不動産価格指数や学術研究など、より厳密な分析が求められる場合には、築年数や階数といった条件を統計的に調整する「ヘドニック法」などの手法が用いられることもあります。

予算2億円でも買えない物件がある

東京で中古マンションの価格が最も高いのは、港区、千代田区、渋谷区といった山手線の南半分のエリアです。中央値1億6000万円～2億4000万円ですから、2億円の予算があっても約半数の物件には手が届きません。

また、このエリアを取り囲むように、都心から東京湾岸にかけての一帯（中央区、江東区、港区の一部）、城南エリア（品川区、目黒区、世田谷区の一部）、そして山手線の北半分（文京区、豊島区の一部）にも中央値1億円～1億4000万円の地域が広がっています。

3年前（2021年2月～2022年1月）の価格マップと比較してみましょう（図表2）。

【図表2】「最寄り駅別」中古マンション取引相場（2021年2月～2022年1月）
直近1年（2024～2025年）と比べて20～40％ほど安い駅が多かった（『データでわかる東京格差』より）

当時は山手線の南半分で1億円～1億5000万円、周辺エリアで7500万円～9000万円程度でしたから、都心周辺の中古マンション相場は、わずか3年で1.3～1.6倍まで上昇したことになります。

2025年3～5月の最新データによると、江東区豊洲で取引された中古マンション（2001年以降築）の70m2換算価格の中央値は1億2500万円です（REINS Market Informationより）。この価格のマンションを35年ローン（変動金利0.879％）で購入する場合、月々の返済額は約34.6万円に達します。

これに管理費、修繕積立金、固定資産税を加えると、年間の負担額は480～500万円ほどとなります。