「売るから下がる、下がるから売る」負の連鎖
長期的なトレンドとして、2020年8月に3つのレッドラインが実施されるまで、変動を伴いつつ中国の住宅価格は相応にしっかりした歩調にあった。2015年の年央、本土の株価が急落した局面では、株式からマンションに投資資金を再配分する人は増えた。
当時、成長期待の高いIT先端企業が集積する深圳市などでは、数カ月間で平均価格が60％近く上昇するケースもあった。中国の不動産バブルは膨らんだ。その後、基本的に中国政府は緩和的な金融環境を維持しつつ、主に住宅購入者の借り入れ規制を調整し、住宅市場の成長を目指した。投機熱は高まりマンション建設は増加した。
不動産業者の財務内容を規制する3つのレッドラインは、業者の借り入れなどに重大な影響をもたらした。大手デベロッパーであるカントリーガーデンなど、不動産業者の経営体力は急速に低下した。2021年秋ごろから、住宅価格は下落に転じた。マンション建設の減少、資金繰り確保のための値下げなど、バブル膨張とは逆に、「売るから下がる、下がるから売る」という弱気心理が連鎖し、不動産バブルは崩壊した。
マンションの売れ残り在庫は6000万戸にも
それ以降、マンションなどの需給バランスは悪化傾向だ。過去、中国では住宅在庫の面積を成約面積で割った消化月数は、12～14カ月が適正な水準といわれてきた。易居研究院によると、2023年末時点で主要100都市の消化月数は22カ月程度、2024年4月時点では26.5カ月まで伸びたようだ。供給が需要を上回る状況に拍車がかかった。
中国全体で、マンションなど集合住宅の売れ残り在庫は6000万戸あり、未完成の物件は4800万戸との試算もある。相場の格言に「落ちてくるナイフをつかんではならない」とある。住宅の買い手や投資家は、今後もマンション価格は下落すると警戒を強めている。足許、完成前にマンションを販売し住宅ローンの返済を始める、いわゆる“予約販売”の比率が18年ぶりの低水準に落ち込んだ。人々の警戒心が高まっていることを物語っている。