不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資のメリットとデメリットを見ていきましょう。不動産投資には次のようなメリットがあります。

1　都内の良い立地の新築だと手間がかからない
2　4年償却の築古、戸建てなど、状況によって選択肢が豊富
3　良い土地は価格が下落しにくい。家賃がそのまま投資されていく感覚
4　銀行からの融資を受ける場合は、おおよそ頭金2割で投資が可能。つまりレバレッジが効く。
5　キャピタル・ゲインやインカム・ゲインがいいと、持って良し、売って良しになる

不動産には、建物の減価償却をすることで利益が圧縮され、税負担が軽減されるという効果があります。築年数が古く、耐用年数を経過している物件では、償却期間が4年と短いため1年あたりの償却額が大きくなります。ほかの資産運用で利益が多く出ている場合は、築古の物件で償却額を多くするなど、状況によって選択肢が豊富です。

デメリットも見ていきましょう。

1　物件の維持管理、客付けなどの手間がかかる
2　目論見が外れた時のダメージが甚大
3　マイナスのレバレッジ効果が生じることがある
4　自己資金が必要。具体的には2000万円以上
5　ペーパーアセットと異なり事業性が高いので、人によって合う、合わないがある

不動産投資で資産形成、資産運用ができるかどうかは、物件の良し悪しによるところが大きいと言えます。いい物件に出合うための手間、人脈も重要でしょう。さらに、融資を受ける場合でも自己資金が必要ですし、キャッシュで買う場合もまとまった資金を投じることになります。空室が続いたり、なおかつ売却もままならないといったケースでは、大きなダメージを負うことになりかねません。

そうしたデメリットを考えれば、やはりエリアが重要です。地方を中心に人口減少が始まっている中、例えば東京都では2040年前後まで現在の人口が保たれると考えられています。不動産投資をするエリアとしてハードルが低いのは、人口が減らない、賃貸需要があるエリアです。あえて、厳しいエリアで高い利回りを追求する、という手もありますが、難易度は高いです。