マイページ
※本稿は、ポッドキャスト「井上ヨウスケのお金の話で自分がわかるラジオ」の配信回「住宅ローンを利用する人は、ローンの実質金利という概念を知らないともったいない」の内容を再構成したものです。また、原稿内の数値等は2026年1月時点のものです。
多くの人が知らない「実質金利」の意味
実質金利という言葉があります。投資の世界ではおなじみの概念ですね。
銀行預金の金利が0.2％、インフレ率が3％だとします。名目では増えていますが、物価の上がり方には追いついていません。実質では目減りしています。預けているだけで、お金の価値は減っていく。この考え方は、いまや多くの方がご存じです。
ところが、同じ計算をお金を借りる側で考える機会は、まだ多くないように思います。「実質」を、運用する側の視点で使うことが多いんですね。住宅業界で働いている方でも意外とご存じない、という話を聞くことがあります。
では、住宅ローンの金利を見てみましょう。全期間固定のフラット35は、2026年1月時点でおおむね2％を超える水準になりました。2016年や2019年には0.9％前後でしたから、名目で見れば確かに高くなっています。金利が上がったこと自体は、事実です。
ただ、その隣にインフレ率を置いてみてください。仮に足元の物価上昇率が3％程度なら、2％で借りるお金の実質金利は、差し引きでマイナス1％ということになります。
金利ゼロでお金を貸してあげます、と言われたらどうでしょうか。直感的に「得だ」と思うはずです。実質金利がマイナスというのは、それよりさらに有利な条件で借りている、ということになります。
日本の金融政策について「まだ緩和的だ」と言われるとき、根拠にされているのもこの実質金利です。インフレ率がこれだけ上がっているのに、金利が追いついていない。だから引き締めの効果が出ていない、という話ですね。
インフレ10％の中で金利10％は得か損か
数字を極端にしたほうが分かりやすいと思います。いま100万円のものを買いたいとします。生活に必要なものです。でも手元に100万円はありません。コツコツ貯めれば、1年後には用意できそうだ、という状況です。
この社会のインフレ率は10％とします。ということは、いま100万円のものが、来年には110万円になっています。デフレの頃はずっと4万円ほどで買えていた50型のテレビが、いまは5万円も6万円もします。あの感覚です。
そこに、金利10％でお金を貸そうという人が現れます。借りるべきか、借りないべきか。合理的に考えて、どちらが有利でしょうか。
計算してみます。いま100万円を借りて、来年110万円を返す。一方、借りずに1年待ってから買えば、支払いは110万円。どちらも110万円です。
支払う金額は同じ。違いは1つだけです。借りたほうは、1年早くそれを手にしています。
この差は、いったいどこから生まれているのでしょうか。
