再開発を後押しする「容積率ボーナス」

第1種市街地再開発事業（以下、再開発事業）では、もとからの建物・土地所有者等は、保有していた土地・建物の評価に見合う再開発ビルの床（権利床けんりしょうという）に等価で置き換わる。事業に参加しない建物・土地所有者等は、保有していた土地建物の評価分を金銭で受け取り転出することとなる。

そして、区域内の土地をまとめて、その土地を高度利用することで新たに生み出される床（保留床ほりゅうしょうという）を売却した保留床処分金で事業費を賄うという仕組みとなっている。また、事業によって異なるが、保留床処分金とともに自治体から再開発で生み出される公共施設の整備費や国・都道府県・市町村からの補助金が入っているケースもある。

【図表1】第1種市街地再開発事業の事業収支
第1種市街地再開発事業の事業収支

再開発事業が多用される理由は、個々の建物の建て替えの場合にはないような税制・金融等優遇措置が用意されているだけでなく、計画内容によっては大幅な容積率の割増しといった規制緩和が可能となること、そして、事業推進のための強制力が付与されていることが挙げられる。