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「旧耐震」物件に潜むハードル
築古マンション購入時に確認すべき数字といえば、何と言っても「1981年」である。
1981年6月以降に建てられた物件は「新耐震基準（新耐震）」が適応されているからだ。新耐震の物件は、震度6強〜7程度の大規模地震でも倒壊しないように設計されている。
しかしAさんのマンションは、それ以前のいわゆる「旧耐震」物件だった。それでもAさんはマンション購入を決断する。それはもう一つの「数字」をチェックしたからだった。
「マンションの修繕積立金が、ほぼ100％回収されていたんです」
マンション購入時に見落としてはならないのが、修繕積立金の回収率である。築年数が古いマンションは滞納率が高くなりやすい。修繕ができなければ建物の寿命を縮めることになり、当然資産価値も下がる。
Aさんは不動産業者から積立金の回収率が「ほぼ100」だと聞いて、安心したのだという。
「当時の私は、修繕積立金が健全ならば“優良物件”だと思い込んでいました。メンテナンスできるなら大丈夫だと」
ところが築古マンション購入時に確認しなければならない「数字」は、これだけではなかったのだ。
築古マンションを見極める「Is値」
その「数字」をAさんが意識したのは、このマンションに住み始めて2年経った頃だった。
「2016年に熊本地震が起こったんです。これを機に気がついてしまったことがあって」
Aさんはニュースで、熊本市内の倒壊したマンションを見て衝撃を受けた。
「自分のマンションは大丈夫なのか。安心するための材料はないかと、地震や建築系のサイトを見まくりました」
その結果Aさんがたどり着いたのが、「Is（アイエス）値」という初めて耳にする言葉だった。
「Is値」とは、建物の耐震性能を表す「構造耐震指標」だ。耐震性能はIs値に比例するが、この数値が「0.3」未満の場合、「地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性が高い」（＊1）。
国土交通省住宅局に筆者が問い合わせたところ、「耐震指標（Is値）は、旧耐震建物の安全性を把握するための指標の1つとして評価されている」ものだが、「一般的な中古住宅の売買時に、耐震診断の実施やIs値の告知を一律に義務づける制度は設けられていない」との説明を受けた。
＊1 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/content/001470933.pdf
