東京では家賃もマンション価格も上昇している。賃貸と持ち家、どちらを選ぶべきなのか。スタイルアクト代表の沖有人さんは「マンションの場合、賃貸と持ち家で比較するとどう計算しても持ち家が圧勝になる。同じ金額なら、家賃を払うのではなく、住宅ローンを借りた方がいい」という――。

大幅に上昇する「東京の家賃」

東京の家賃は大幅に上昇している。都区部の家賃相場は年率2％超で上昇しており、今住んでいる賃貸住宅に4年住んだら、築年が4年古くなったにもかかわらず、次の募集家賃は8％超上がっている状況だ。通常、築年が古くなれば賃料は安くなると思われるかもしれないが、家賃は需給バランスで決まる。市場の稼働率が高ければ築年が経過しても家賃は上がることになる。このため、毎年稼働率が上がる現在の市況では、来年は3％、再来年は4％上昇しそうな勢いである。あなたはこれ以上に年収を上げられるだろうか？

東京の都市景観
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年収600万の人が年間150万円もの家賃を払っている

家賃は年収の何％支払うのが適切なのか。J-REIT（日本版不動産投資信託）の入居者の場合は平均25％となっている。私はこれを算出した時、「高い！」と衝撃を受けた。年収600万円の人が、年額150万円（月額12.5万円）も払っていることになる。

なぜこれが衝撃かというと、住宅ローンの延滞発生率と比較してのことだった。年収に対する住宅ローンの支払い額を返済比率と言う。これが25％以内だとほぼ延滞はないが、これを超えると延滞率が上昇を始めるからだ。住宅ローンは35年などの長期で返済するものなので、支払えなくなるほど借りないし、金融機関も貸さないものだ。実際、フラット35の返済者のローン比率は平均22％である。家賃に25％は持ち家以上に住居費を払っていることになるし、延滞の目安である25％が平均ということは、半数の人はこれを超えていることになる。