不動産投資の利回り計算の基礎
不動産投資の収益は、一般的に表面利回りや実質利回りで示されます。
表面利回りとは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかを表すもので、表面的な収益性を示します。例えば1億円の物件で年間の家賃収入が750万円なら、750万円÷1億円で、表面利回りは7.5％です。
データを見ると、全国の一棟アパートの表面利回りは、2020年以降、8％台で推移しています（不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家の「収益物件市場動向マンスリーレポート」より）。
しかし、不動産投資には諸経費がかかります。入居者募集のための賃貸管理費や、建物管理費、固定資産税などで、物件価格の8～10％程度が目安と考えられます。さらに年数が経ってくれば修繕費も必要になります。
さらに考えておくべきなのが、空室率です。いくら立地が良くても空室のリスクはゼロではありません。想定空室率は立地などによって異なり、東京都心部であれば10％程度が目安になるかと思います。
これらの経費や空室率も考慮したのが、実質利回りです。実質利回りの計算式は【（年間家賃収入－年間経費－想定空室率に基づく家賃収入減分）÷物件価格×100】です。先ほどの例で、年間の経費が15％（113万円）、想定空室率が10％（75万円）とすると、実質利回りは5.7％（小数点第二位以下切り上げ）となります。想定空室率は、10％、20％などさまざまな数値で試算してみるといいでしょう。
東京の物件なら｢キャッシュフロー2～3％｣が目安
気になるのは、キャッシュフローです。キャッシュフローとは実際に得られた収入から、外部への支出を引いて手元に残る資金のことです。
例えば、物件価格1億円、自己資金2000万円、借入8000万円（金利2％・30年）のケースで、年間の家賃収入が750万円、ローン返済額が年間355万円、固定資産税や客付けのための賃貸管理費、メンテナンス等にかかる建物管理費などの諸経費が年間家賃の15％、想定空室率が10％の場合、キャッシュフローは約208万円です。
この208万円を物件価格の1億円で割った実質利回りは2.1％になります。東京都内の不動産は高いので、キャッシュフローベースで2～3％出れば十分な投資といったところでしょう。私は、イメージとして、債券に近いようなリターンだと考えています。目安としては、東京都内だと家賃の下落率が年0.5～1％程度、大きくても2％を見込んで投資していくということになります。