不動産の売却で想定通りの利益を得るのは難しい

私の知人でこの自宅の売買を繰り返すことによって一定の資産を築いた人がいますが、彼は少なくても会社員人生を送っていた期間の中で12回売買をした、つまり引っ越したということなので、ご家族の苦労が偲しのばれます。

また不動産の売却の場合にはなかなか想定したとおりの利益が得られません。不動産仲介手数料は売買金額の3％程度かかりますので高額になるほど実額が高くなります。3000万円の税額控除はあるもののそれを超えれば短期譲渡（5年以下での売却）については譲渡益に対して39.63％もの高率な税金が課せられます。

買い替えるにしても自宅の場合は、通勤通学の便や面積、間取りを大きく変えることができないと、結局自分が購入した時よりもはるかに高い価格の家に買い替えることになりますので、住宅ローンの額もあまり変わらないどころか、高額になるケースも多いのです。

面積、エリアを変えて「安く買い替える」

不動産価格が右肩上がりを続ける限り、自宅の含み益で金持ちになる夢は永遠に実現できないことになります。

しかし55歳以降でのマンション買い替えはどうでしょうか。子どもが巣立ってしまった、あるいは巣立つことが想定されているのであれば、面積をミニマイズする、郊外など街、エリアを変えることで、買い替え先の家を安く取得できれば、なるほど含み益を実現して老後の生活費などに充当できることになります。

たとえば都内で2010年に4000万円で買ったマンションを中古マーケットで今、6700万円で売却できれば基本的に譲渡税はかからず、仲介手数料207万円（売却価格×3％＋6万円）を引かれるだけになります（諸費用は除きます）。住宅ローンが1000万円残っていてこれを返済したとしても手元には5493万円が残ります。このお金を元手にたとえば自分の好きな海に近い生活を実現するために湘南エリアの4500万円程度の中古の戸建て住宅を購入します。借入金はなくなり、1000万円程度（諸費用は除きます）の手元資金を創出できます。