すべての問題を解決する「サンドイッチ売買」の秘密

これまでは、最大の家族数を想定して家を買ってしまう人が多かった。

いまのようなマンション1億円時代なら、それは危険行為。子育て期（家族の多い時期）の10～20年は、できれば賃貸住宅の生活でクリアしよう。

「住宅取得→売却→賃貸居住→住宅取得」という賃貸を挟んだ住宅取得戦略を「サンドイッチ売買」と名づけた。

サンドイッチ
写真＝iStock.com／petesphotography
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最近は、値上がりした所有物件を売って利益確定させ、同じマンション内の賃貸物件に引っ越す戦略もある。

家賃は、分譲価格ほど値上がり率は高くない。

家族が増える、あるいは減るときに、相場に動きがない場合、とりあえず自宅を引き払って賃貸に出し、家族数に合わせた賃貸住宅に住む方策もある。

自宅の近くでそれをすれば、賃貸に出した物件に戻るハードルも低い。分譲時代に育んだ地域との絆も維持できる。

外国人参加の美人投票で圧勝するタワマン

投資対象の商品として、タワマンがもてはやされている。

そして株と同じように、短期に売却が可能な厚い市場に集まる傾向がある。

「住んだら健康に悪い」とか「管理コストが高い」と文句を言う層は、ほとんどタワマンは買わないと見られており、業界関係者は気にしていない。

「相場を見てください。いま買えばお得です」という誘いに乗れない人は、「そもそも買う能力がない」と思われかねないほどのバブルな状況だ。

海外の投資家と24時間絶え間なく物件情報をネットでやりとりする仲介業者もおり、日本人客が「では、また明日考えます」などと悠長に対応していると、根こそぎ外国人に好物件を一夜でさらわれてしまいかねない。

なぜ、市場を外国人に開放し、外国人が相場をリードするのか。

それは、日本株の過去を考えてみればいい。

「過去35年間に外国人は日本株を100兆円買い越したうえで、150兆円の利益。日本人の資産は70兆円しか増えていない」と著名アナリストが解説するように、不動産でも利益が外国に移転している。ちなみに1990年に株バブルを崩壊させた要因も、先物取引などを駆使した外資の「手柄」だった。

また勤労層も、参加する資産市場には、株などの金融商品と、実物資産の不動産市場に大別できる。

不動産市場は、個人が主に買う住宅（レジデンス）と、企業などが買い、賃貸するオフィス棟などのプロ向けの市場がある。

プロ向けの市場に対しては2023年の後半から外国人による投資が減る一方で、マンションなどの住宅市場は外国人の投資が幅を利かせている。

外国人がさらに買う前に買い、そして彼らが売る前に売ることを目指そう。