マイホームをローンで買うのと同じ
不動産投資と聞くと、「怖い」「難しそう」と感じる人も多いのではないでしょうか。それには、「巨額のローンが怖い」「素人が手を出すと損しそう」という理由があると思います。そこでまず、不動産投資に対する先入観や固定観念を外していきましょう。
不動産投資をシンプルに説明すると、物件を買って人に貸し、家賃収入を得る、というものです。
もし、あなたが賃貸に住んでいれば、家賃を払っていますよね。ということは、その家賃を受け取っている大家さんがいるはずです。
不動産投資とは、その大家さんになるということです。もちろん、数千万円から数億円もする物件をキャッシュで買うことは難しいですから、ローンを組んで買うことになります。
家賃収入からローン返済や経費を引いて、残ったお金が自分のもの、というわけです。自宅を買うことと比較してみましょう。
多くの人はマイホームをローンを組んで買います。ここまでは不動産投資も同じです。次に、マイホームは自分で住むものですから、自分の収入の中からローンを返済します。不動産投資では、自分で住むわけではなく、ローンは入居者から受け取った家賃収入の中から返済します。ただこれだけの違いです。
もっとわかりやすく言うと、マイホームを買って、転勤になった場合をイメージしてみましょう。転勤が一時的ならば、多くの人は家を売らないで人に貸すと思います。ということは、その時点で自分が大家さんになり、不動産投資家になったということです。つまり、誰でも不動産投資家予備軍であり、自分が住むか他人に貸すかという違いだけなのです。
住宅ローンより不動産投資ローンのほうが破綻は少ない
「借金は悪だ」という価値観の人もいると思います。借金が悪になるのは、自分の懐からお金が出て行き、返済原資が不安定な場合です。
反対に、良い借金は、より自分が豊かになれる借金です。これは、リスクが大きい借金をするのではなく、リスクを差し引いてもより儲かる可能性の高い借金をすればいいということで、その方法のひとつが不動産投資です。
提携先の金融機関から聞いた話ですが、住宅ローンと不動産投資ローンで破綻率が高いのは実は住宅ローンだそうです。それはなぜか？ 住宅ローンの返済は、自分の収入の中から捻出しなければなりません。そのため、たとえば減給になった、病気やケガで働けなくなった、会社が倒産した、という自分ではコントロールできない外部の影響によって、返済が滞ります。しかし、不動産投資ローンの返済原資は、入居者からの家賃収入です。自分の給料や会社の状況とはまったく関係なく、入居者が入っていればローンは返済できます。
仮に空室になっても、物件を複数持っていれば、ほかの物件からの家賃で補填することも可能です。さらには、ある程度は自分でリスクコントロールできます。
たとえばちょっと家賃を下げるとか、リフォームして綺麗にするとかで空室を埋めることが可能です。会社の決定に従うしかないアンコントローラブルな給与収入が返済原資ではないのです。