カギを握る「生産緑地」とは何か？
2022年、首都・関西・中京の三大都市圏の地価が暴落する――。いま不動産業界でまことしやかに囁かれている “2022年問題”をご存じだろうか。
三大都市圏特定市の市街化区域には、「生産緑地」に指定されている農地がある。生産緑地は指定後30年間、税制面で優遇を受けられるものの、農業以外の用途に使えないという行為制限がついている。この行為制限の期限が切れるのが2022年。以降は、生産緑地である農地を宅地に転用することが可能になる。
行為制限が解除されるのを機に、高齢化や後継者不在などの理由で農業を続けるつもりがない農家は、農地にマンション等を建設。三大都市圏に大量の宅地が供給されて、不動産価格を押し下げるのではないかと危惧されているのだ。
地価が暴落すれば、周辺にすでに不動産を持っている人は資産が減少してしまう。一方、これから住宅を買おうという人にとっては絶好の買い時になる。はたして、2022年問題はどれくらい現実味のある話なのだろうか。
シミュレーションに入る前に、現行の生産緑地制度ができた経緯から解説しよう。多くの人が暮らす大都市圏の都市計画区域は、都市計画法によって「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられている。このうち市街化区域は、「すでに市街地を形成している区域、及び、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」。つまり自然環境を保全するより、開発して宅地や商業施設にすることを目指す地域だ。
市街化区域内にある農地は、当然、開発対象だ。そこで政府は、市街化区域の農地に宅地並みの固定資産税と都市計画税を課税することを決定。農地と宅地にかかる固定資産税は約100倍ほども違うため、宅地並み課税による高い税負担を嫌う農家が「だったら宅地に転用しよう」という寸法だ。
ただ、農業を続けたい農家にとって、宅地並み課税は死活問題だ。そこで救済措置として、1990年に生産緑地法を改正して、「生産緑地の指定を受けて30年間営農を続けるなら、引き続き農地課税でいい」という仕組みをつくった。それが92年に始まった現行の生産緑地制度である。
生産緑地制度には、他にも税制面の優遇がある。終身営農することを条件に、相続税の納税が猶予されるのだ。親の死亡により生産緑地を相続した子は、そのまま営農を続けるかぎり、相続税の一部を支払わなくていい。これらの優遇措置により、都市部の農家は所有する農地をこぞって生産緑地に指定した。
生産緑地問題に詳しいニッセイ基礎研究所の塩澤誠一郎氏は次のように解説する。
「1992年の制度改正時、生産緑地の面積は約1万5100haありました。その後、2013年の時点で生産緑地面積は約10％減少して、約1万3600haになっています。一方、生産緑地に指定されなかった宅地化農地は、同じ期間に約60％が他の用途に転用されました。両者を比較すると、生産緑地制度がいかに農地の保全に役立っていたのかがわかります」
ちなみに宅地化農地の面積は、2013年時点で約1万2900haとなり、すでに生産緑地面積を下回っている。いま都市部で農地を見かけたら、半分は生産緑地だと考えて差し支えない。
