「都心」「好立地」のタワマンに住み替えなら相続も有利に

マンション購入で相続税は8割引き

ここで考えたいのが、相続対象が土地ではなくタワーマンションになった場合だ。相続時のマンションの評価額は、建物分は固定資産税評価額と同じになるが、土地分は「面積割り」になる。つまりマンション全体の敷地面積に路線価を乗じ、自分の持ち分割合で按分した額を払うことになる。「面積割り」の単価は、同じ棟ならば階数や部屋の向きなどに関係なく同じだ。ところが分譲価格は上層階ほど高くなる。ひとことでいえば、同じマンションであれば販売価格の高い物件ほど、相続税を少なく抑えることができる。

「購入金額が同じなら、相続税評価額が小さいほど有利です。タワーマンションの場合、物件の購入金額と同額の現金で持つ場合に比べて、2～3割程度に評価額を圧縮できます」（沖氏）

具体的に説明しよう。相続人が妻と子ども2人で、遺産総額が1億円とする。課税遺産額は基礎控除の4800万円を引いた5200万円。欄外の「速算表」で計算すると相続税額は630万円だが、配偶者分は控除されるため、支払額は表の通り315万円となる。

表を拡大
遺産総額1億円で配偶者と子ども2人の場合

一方、遺産1億円のうち半額の5000万円でタワーマンションを購入したとする。相続税評価額は2割の1000万円だとすれば、遺産総額は6000万円になる。基礎控除額を引くと課税遺産額はわずか1200万円。配偶者分を控除した支払額は60万円だ。

結局、相続税の支払額は315万円から60万円となり、8割引きになる。

5000万円のタワーマンションは、相続税評価額はわずか1000万円だが、もちろん市場価格は5000万円の物件だ。より多額の資産があるならば、子どもの数にあわせて部屋数を増やせばいい。相続税は抑えられる一方、経年でも値下がりしづらく、売却での換金もしやすい財産になる。