西側エリアは都心から遠くても地価が高い
首都圏の私鉄とはかかわりがないものの、神奈川県鎌倉市にも地価の高いエリアは存在するから、交通の便がいいところか、住環境のいいところは地価が高い傾向があるといえる。問題は、東京東側の東武鉄道や京成電鉄沿線よりも、東京西側の東急電鉄や京王電鉄沿線のほうが、都心に出るのに時間がかかっても地価が高いということである。
沿線の開発は、東京西側のほうが先に行われてきた。これは、東側に比べて地盤がしっかりとしているからでもあるだろう。しかし、これまで大雨による洪水の被害が多くあった江東区や江戸川区にも、近年は都心への近さから多くの人が住むようになり、また技術力によって湾岸エリアにもタワーマンションが建つようになった。
技術力によって課題を克服した住宅は、新築時には比較的高い価格で販売される傾向があり、これらの存在が地域間格差を解消しているということはいえる。だが、地価の高さでは、やはり東京西側の存在感は大きい。
開発された年月の早さや、もともとあった地盤の固さというのもさることながら、ターミナルの位置も影響していると考えられる。東武鉄道の場合は、ターミナルは浅草であるものの、浅草駅は長編成の列車が入れない駅であり、多くの列車は北千住や押上から地下鉄に乗り入れる。また浅草駅は、山手線の外側にあり、都心に行くのにも乗り換えを要する。
都心に近くても使いづらいエリアも
京成電鉄の場合は、JRに接続するのが日暮里であり、京成上野駅とJR上野駅は若干離れている。また、京成電鉄はもともと押上をターミナルとしていたが、その存在感はターミナルとしては低かった。現在は押上から都営浅草線に乗り入れている。
かつて押上で接続していたのは、路面電車である。一方、東京西側の私鉄は、渋谷駅や新宿駅、池袋駅などにダイレクトに接続し、ターミナルに直結している。そのあたりの利便性の高さが沿線開発の際の強みとなり、多少遠くても東京西側に住もうという考えを抱かせるようになったと考えるのが妥当ではないだろうか。その利便性が東京西側の鉄道の地価を上昇させ、「沿線格差」を生み出したといえるのだろう。