駅徒歩100分､床には鳥3羽の死骸…そんな物件を月7万8000円で借りる人がいる納得の理由 ｢ボロ戸建て投資｣の奥深い世界

内覧に行くと、室内に虫と鳥の死骸が…

もちろん、この物件もボロ物件です。内覧のとき、とにかく床が汚かったことを覚えています。室内には虫の死骸が散乱し、なぜか鳥の死骸も3体ほどありました。もはや靴下で歩きまわるのは不可能と感じるレベルで、土足で入るくらいの有り様でした。部屋に一歩入ったときの感想は「気持ち悪い！　汚い！」でした。普通の不動産投資家なら敬遠するような物件です。

ふかぽん『ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術』（扶桑社）

ですが、ぼくはこの物件に大きなアドバンテージを見つけました。それは1階部分がすべてシャッター付きのガレージになっていたことです。田舎では駐車場付きの物件は珍しくないですが、シャッター付きのガレージがある物件は、そう多くありません。雨ざらしにならないので車体をきれいに保てますし、愛車とひとつ屋根の下で暮らせますから、きっと車好きにとっては大きな魅力だろうと考えたのです。

ぼくはこの物件を100万円で購入し、クリーニング、壁紙の張り替え、スイッチパネルの交換などのリフォームを4万円ほどですませ、客付けをしました。そして思惑どおり、この物件は個人で車の修理や板金をするほどの“車マニア”の方に貸し出すことができたのです。

100万円で買った物件を月に7万8000円で貸し出しているので、1年1カ月たてば物件の購入費用が戻ってきます。リフォーム代等の諸経費込みでも1年3カ月です。そうすれば、あとはお金を生み出すキャッシュマシーンのようなものです。一般の投資家は目もくれないようなボロ戸建てでも、着眼点一つでしっかりと家賃収入を生み出すことができるのです。

あなたにとっては値打ちがなくても、それに価値を見出す人がいるかもしれないのが、不動産投資の醍醐味だいごみ。どういった人になら需要があるかを想像することが大切です。

大切なのは「自分の常識でお客さまを測らない」こと

ぼくは不動産業界で働いていた当時、家賃20万円の高級住宅から3万円のオンボロ屋敷まで、さまざまな価格帯の不動産を客付けしてきました。その経験から、価格帯によって客層が違うことを思い知りました。

高価格帯の物件を探している人はかっちりしている人が多く、応対に神経を使います。不動産会社で働いていた当時、駅近の家賃20万円の戸建て物件を中小企業の社長に貸し出したことがあるのですが、その社長さんへの応対には気を遣いました。

「賃貸契約までのスケジュールを全部出してくれ」と言われたり、内覧の際には室内にあるコンセントの数を逐一チェックしたり、とにかく要求が細かくて確認事項が多い。

物件を借りる側からすれば高いお金を払って契約するのだから、不動産業者や貸主にベストな対応を求めるのは当然です。また、貸し出す側も大口契約をモノにするために、借り手の希望を叶えようとできる限り尽力するでしょう。

しかし、ボロ戸建て投資においては、話が異なります。底値に近い家賃で物件を探している人たちにとっては、貸主側のサービスがいいかわるいかは重要でなく、物件の細かい欠陥にすら無頓着であることがほとんど。もちろん大切なお客さまであることに変わりはないので、応対に際し最低限のホスピタリティは大事ですが、過度に丁寧な対応は必要ないということです。この点でもボロ戸建て投資は、不動産についての知識の浅い初心者でも、気軽にトライしやすい分野だと言えるでしょう。

ボロ戸建て投資を始めるのに大切なマインドの一つが、自分の常識でお客さまを測らないことです。「物件やサービスの価値を決めるのは自分ではなく、いつだってお客さま」。この言葉を常に心にとどめておいてください。