今はバブルではないから、バブル崩壊もあり得ない
1980年代のバブルの際は地価が際限なく上昇を続けたことが要因であり、この崩壊後は金融機関がお金を貸さなくなったことで下落をたどっている。バブル期と現在の違いは、不動産鑑定手法にある。
以前は「取引事例比較法」が主流で、隣の土地が1年で2割値上がりすればそれと同様に周辺の地価は2割上昇を余儀なくされた。しかし、この手法は上限なく続くことが可能になってしまい、バブルを生んでいる。
今は「収益還元法」で不動産価値は評価される。どれだけの収入を生み出すかで割り戻して不動産の価格は決まる。その割り戻す利回りは上下しても市場原理が働き、上限や下限は暗黙で存在する。つまり、バブルが起こることはない。
過熱することはあってもそれ自体がバブルと言える水準にはならない。今の水準も決してバブルと言える水準ではない。今がバブルではないのだから、バブルの崩壊で大幅に下げるなどということもあり得ないことになる。
「儲かる確率の割に価格が安い駅」がお買い得だ
私の推奨する物件は価格が高い。なぜなら資産性が高い物件の法則を守ると「都心・駅近・大規模・タワー・ファミリータイプ」になり、今では億ションになりかねない程高い。マンションは立地がいいほど価格が下がりにくいので、物件単価が上がるほど儲かる確率も上がる傾向がある。しかし、儲かる確率が高いエリアでも単価の安い駅があるので、今回はそれをランキングしてみよう。
私が主宰する無料会員制サイト住まいサーフィンでは新築物件全件に「儲かる確率」を算出している。これは過去の物件の値上がり状況を集計し、売った際に資金が増える、つまり儲かった確率を算出している。これは物件単価が高いところの方が儲かりやすい傾向は顕著だが、儲かる確率の割に価格が安い駅を特定できる。それがお買い得っていうことだ。分かりやすくするために、1位を100としてその価格割安度を指数化した。