高額で売却してゆとりの買い替えへ
そこで、10年前に買ったマンション価格が、いま2倍に上がっているエリアでの買い替えを行うケースをシミュレーションすると、次のようになる。
10年前に都心5区の5000万円の中古マンションを、自己資金1000万円、住宅ローン4000万円で購入、全期間固定金利型の1.66％の金利でローンを組むと、図表4にあるように毎月返済額は12万5632円で、10年後の現在の残高は約3083万円になっている。
そのマンションを購入価格の2倍の1億円で売却するとすれば、ローン残高の約3083万円を一括返済して、売却にかかる諸費用などを考慮しても、手元に6500万円ほど残るので、手持ち資金500万円を加えることができれば7000万円の自己資金になる。
新たに8000万円のローンを組んで、1億5000万円のマンションを購入する場合、毎月返済額は変動金利型で約20万円になる。今後は金利が上がりそうなので、1.79％の全期間固定金利型にすれば、約26万円だ。
毎月返済額は大幅に増えることになるが、優良企業に勤務していれば、10年前に比べると地位も向上、年収も増えているはずだから、さほどの負担過剰にはならないだろう。