新築マンションを購入するなら3年は待つべき

都心の高い建物が建つ用地は、ホテル＞オフィス＞マンションの順に検討が加えられていた。コロナショックの前まで、マンションが最も不利だったのだ。ゆえに、リーマンショック前の2005～09年やアベノミクス後期の2015年以降は景気がいいので立地が悪く、不景気だった2001～2004年、2010～2014年は立地がいいし、価格も安かった。

今回のコロナショックは、新築マンションの用地購入価格を下げる。しかし、用地は購入してから、販売が始まるまでに2～3年掛かる。このため、リーマンショック後に購入した安くなった土地価格がマンション価格に反映されたのは2～3年後だった。新築マンション価格は急には変われないのである。

しかし、3年後には好立地の大型マンションの供給がリーズナブルな価格で期待できるようになるかもしれない。価格の目安はリーマンショック後と同じで、現在の1～2割下がったところだ。

マンション価格は新築価格が相場をリードする。新築相場に準じて中古相場が作られるからだ。新築が下がれば、中古も連れて下げることになる。こうなると、中古マンション価格は3年後のリーズナブルな新築が出てくるまで相場は緩やかながら軟調になることが予想される。

「下げ局面」に価格が維持されやすい物件の特徴

下げ局面になった時に、価格が維持されやすい物件には特徴がある。それは上げ局面とほぼ同じ、都心・駅近・タワー・大規模（総戸数が多い）だ。

逆にリスクが高いのは、30平方メートル未満の投資用ワンルーム、90平方メートルを超える広い面積帯になる。元々需要が少ないセグメントだと思ってもらって間違いない。取引量が減ると、最もニーズが多い70平方メートル台の3LDKは底堅いが、それ以外は購入希望者の絶対数が少ない分だけ取引が成立しにくく軟調になるのだ。