60歳の定年までにローンを完済するのが理想

首都圏における今どきの住宅ローンは、新規借り入れの8割前後が変動金利です。マイナス金利政策下、変動金利は0.625％程度と、魅力的な水準ですが、半年ごとに金利が見直され、低金利の恩恵が続く保証はありません。歴史的な低金利の恩恵が長く受けられる、10年固定金利（1％前後）や、30年、35年などの長期固定金利（1.5％前後）がオススメです。

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もうひとつ注意したいのが、「返済期間」です。

35歳で4000万円・35年返済のローンを組むと、完済予定は70歳。60歳時に約1400万円ものローンが残ります（変動金利0.625％で借り入れ、11年目以降2.5％と仮定。かなり楽観的な設定）。

60歳以降も働くとしても年収は50代の半分以下、65歳からの年金は200万～220万円と、収入ダウンの崖が2回あり、60歳以降は毎月のローン返済が難しいと言えます。60歳の定年までにローンを完済するのが理想であり、住宅ローンは老後の家賃の前払い、と考えるべきなのです。

とはいえ、返済期間が短いと毎月の返済額が多くなり、借りたい額が借りられなくなりがちなので、返済期間は「65歳マイナス返済開始時の年齢」を最長と考えるといいでしょう。言い方を変えれば、その範囲で借りられる（返せる）額までしか借りてはいけない、ということです。

以前は借りられるのは物件価格の8割程度、完済は最長70歳までが一般的でしたが、現在は全額借り入れ可能、完済年齢最長80歳などとなっており、借りすぎてしまう人が多いといえます。不動産会社からは「繰り上げ返済すればいい」といわれるようですが、そんなに簡単ではありません。実際には、教育費の準備もままならない世帯が多いのです。