｢今後もマンション価格は絶対に下がらない｣業界歴30年のプロがそう断言する理由 物件の｢在庫｣が圧倒的に足りない

※本稿は、長嶋修『バブル再び 日経平均株価が4万円を超える日』（小学館新書）の一部を再編集したものです。

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税制優遇でマイホームを買う人が増えている

アフターコロナの新しい動きとして見られたのが、在宅時間が増えた「住まい」を見直す動きです。長い時間を過ごす自宅を、それなりのゆとりのある空間にしたいという思い。またリモートワークをするならそれなりのワークスペースも必要になってきます。

一般的な賃貸は分譲（持ち家）と比べて間取りも狭く、部材や設備などの仕様も相対的にチープな傾向にあるなか、歴史的な低金利や住宅ローン控除といった税制優遇を活用してより快適な住まいを求めようという、賃貸住宅脱出組のいわゆる「一次取得層」の動きが活発化しました。

さらに住宅ローンは変動金利であれば0.3～0.4％、固定金利なら住宅金融支援機構のフラット35は1％台前半の超がつく低金利。加えて毎年のローン残高の1％を所得税から10年間控除（2021年現在は特例で13年間）できます。ということは例えば0.4％の変動金利で資金調達をしながら、1％の補助金をもらっているようなもの。差し引き0.6％を受け取ることができるのです。

「在庫」が圧倒的に足りない2つの理由

ローン残高適用上限は4000万円ですが、金利分はもちろん、年間24万円、毎月換算で2万円を受け取っているのと同じです。また昨今は圧倒的に共働き世帯が多く、夫婦で借入する場合は、最高4000万円×2＝8000万円まで控除の対象となり、このケースでは年間48万円、毎月換算で4万円受け取っているのと同じ効果があります（2022年以降は本制度改正の動き）。

こうした低金利や税制優遇を利用した一次取得者の活発な行動が新築中古・マンション・一戸建ての住宅市場全般に見られます。ただしそのニーズはまず「都心」「駅前・駅近」「大規模」「タワー」といったワードに象徴される物件に集中。都市郊外であってもやはり利便性の高いところが中心です。

特筆に値するのは「在庫」が圧倒的に減少していること。中古マンションの在庫件数は、コロナ以前の19年頃から減少の一途をたどっています。全国の大都市圏はどこも似たような状況です。ニーズが多いにもかかわらず在庫が少ない状況下にあり、需給バランスの崩れも価格の上昇要因につながっています。

理由は2つあり、1つは先述した「一次取得者の動きが旺盛であること」。もう1つは「買い替え層が動かない」ということです。