物件価格の高騰で増える｢50年返済住宅ローン｣は大丈夫なのか…返済開始後の行動で老後に天と地の差 バブル期には100年返済ローンで破たん者急増

ステップアップを考えるなら50年返済がうってつけ？

バブル崩壊時と現在では時代環境が異なり、景気が急速に悪化したり、住宅価格が突然暴落したりすることは考えにくいが、50年ローンには、先にみたようなデメリットがあるのは事実なので、それなりに対策をとっておくのがいいだろう。

実際、都心やその周辺の高額マンションを買う人たちのうち、2割程度は50年ローンを利用しているといわれるが、そんな人たちの多くは、50年かけて返済していくとは考えていないようだ。

長い返済期間のメリットとして、毎月の返済額が減る分、キッチリと家計管理して貯蓄を進め、計画的に繰上返済して、結果的に35年返済より早めに返済を終えたいと考えている人が少なくない。

都心やその周辺の立地のいいマンションを買っておけば、5年後、10年後には価格が上がっているはずだから、買った価格より高く売れて、手元に売却代金のかなりの部分が残る。それを元手に住まいのステップアップを実現したいという考え方だ。そのためには、50年ローンがうってつけというわけだ。

逆に、50年ローンを利用してでも、いま買っておかないと、ますます高くなって、いよいよ買えなくなってしまう、そんな思いもあるのかもしれない。

繰上返済で35年返済より早く返済を終える方法

先の図表2にあったように、35年返済では毎月14万円台の返済額が、50年返済だと10万円台に減少、毎月3.5万円ほど返済額が減る。それをキチンと貯蓄すれば、1年で42万円、3年で126万円になる。

そこで、3年ごとに5回、100万円ずつ住宅ローンの繰上返済を実行していく。返済額を変えずに、残りの返済期間を短縮する期間短縮型の繰上返済だと、図表4にあるように、15年後には返済期間を69回短縮でき、残りの返済期間は29年ほどになる。

住宅ローンを利用すれば、住宅ローン減税もあり、子育て世帯などでは、年間最大35万円税金が少なくなるので、もう少し頑張って、3年ごとに300万円繰上返済すると、196回の短縮で、残り返済期間は19年を切ることになる。

さらに、500万円の繰上返済だと311回の短縮効果があり、15年後の残り返済期間は9年ほどになる。すでに返済を終えた15年と合わせても返済開始から24年ほどで完済できる計算だ。

2025年も住宅価格は新築マンションを中心に上昇が続きそうな情勢だ。それを指をくわえて見ているだけでは、いよいよマイホームは「高嶺（高値）の花」になってしまう。それが、50年ローンなら、高嶺の花ではなく、手の届く野山に咲く花になる。

ただし、50年ローンにはデメリット、リスクもあるので、通常の35年ローンよりも慎重な計画で取得、かつ購入後も繰上返済で期間の短縮をはかるなどの対策をとれるようにしておくのが安心だ。