「5円」で引き取った家が月4万円の家賃収入に

私が初めて0円で空き家を取得したのは、山形県に建つ平屋の木造住宅でした。所有者が相続で山形県の実家を引き継ぎましたが、関東にお住まいだった所有者は東北地方の実家は要らないと思っていました。

なぜなら、所有しているだけで毎年固定資産税が4万円ほど発生していたからです。家の中には遺品があり、これを片付けるだけでも数十万円の処分費用が必要となります。売却したくても田舎なので売れず、建物解体の見積もりをとると100万円以上かかることがわかったそうです。

そこで私がその住宅をタダで引き取ることにしました。契約の形態として無償譲渡であれば贈与税が発生するため不動産仲介会社の取り計らいで売買金額5円での不動産売買契約によって購入することになったのです。5円という数字は「良いご縁になりますように」という不動産会社の担当者のシャレでした。この物件の取得諸費用は30万円程度でした。

ただし注意しておきたい点もあります。それはリスクの話です。5円で取得した物件のリスクは5円だけかというと、そうではありません。例えば、多額の修繕をしなければ住めない物件では修繕費用も含めた額が、リスクの範囲となりますし、修繕をしても復旧できないような更地になるボロ物件なら、解体費用も負担しなければなりません。

安さにつられて失敗しないためにも、その物件が最低限の修繕費で誰かに安全に住んでもらえるのか、投資する側も目利きが必要ということです。

一般的な不動産投資と比べ利回りがメチャクチャ良い

私はこの物件を取得した後、室内を少し片付けたり汚れている箇所を掃除したりする程度で賃貸募集し、ほどなく入居希望者が現れ、月額家賃4万円でこの物件を借りてもらえることになりました。修繕費用は、10万円ほどでした。

整理すると、本体代0円＋購入諸費用30万円＋修繕費10万円＝40万円の総支出で、月額家賃4万円つまり年間48万円の家賃収入を得ることができたのです。年間にかかる経費は固定資産税4万円程度でしたので、それを引いても年間44万円もの利益が生み出される計算です。それも毎年です。

利回りを計算すると、年間利益44万円÷総支出40万円×100＝利回り110％となります。一般的な不動産投資であれば、年間利回り10％もあれば優良とされていますが、私の投資手法ではその11倍もの収益率を生むことになります。

ただし、お気づきのように、この利回り110％は、たしかに「率」としてはすごい数字ですが、利益の「絶対額」としては決して大きな数字ではありません。私の上記の事例では、たかだか年間44万円の利益をうむという小さな話に過ぎません。

不動産投資の醍醐味は、銀行から融資を受けることで少ない元手でも大きな額を運用し、受取家賃から返済や経費を引いて毎年の多額の不労所得を手にすることにあります。例えば5億円を銀行から借り入れ、利回り10％の不動産に投資することで、年間5000万円の家賃収入が得られます。元本返済や金利、その他管理コストや固定資産税などを引いて手に残るのは700万円ほどになります。