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「5年ルール」と「125％ルール」が存在する
住宅ローンの場合、固定金利が引き上げられた後に、変動金利も上昇していきます。そのため、変動金利が上がった後に固定金利へ借り換えようとしても、すでに固定金利が高くなってしまっていることが考えられます。
また、マイナス金利解除が行われたとしても、すぐに変動金利が上がるわけではない、というのもポイントです。金利が上がったことで突然、毎月の返済額が増えてしまったら、多くの人の暮らしに影響が出てしまいますよね。そのため、5年間は返済額が据え置きされるのです。これを、住宅ローン変動金利の「5年ルール」と言います。
良心的なルールに思えますが、注意が必要です。たしかに、返済「額」そのものに変更はないのですが、実際には、金利の変動は反映されています。月々の返済額の内訳となる元金と利息の配分を調整して、月々の返済額を変えないようにしているのです。
たとえば、元本9万円と利息分1万円で合わせて毎月10万円の返済額だとすると、金利引き上げ後は、元本8万円、利息分2万円といったかたちで、「返済額」の中できっちりと引き上げが行われているのです。
加えて、変動金利にはもうひとつ、「125％ルール」というものも存在します。5年目以降も、急激な返済額の上昇を抑えるため、元々の返済額の125％が上限となる、というものです。月の返済額が10万円であれば、12万5000円が上限となるので、どんなに金利が上がったとしても、これ以上、月の返済額が上がることはありません。ただし、125％を超えた部分は切り捨てられるわけではなく、支払いが先延ばしになります。
返済期間の最後に「未払金」が残ってしまうリスクも
この「5年ルール」と「125％ルール」の怖いところは、金利上昇時には、元金の返済に充てられる割合が減り、利息を支払う割合が増えるので、元金の減りが遅くなったり、金利が急騰した場合には、月々の返済額の全てが利息となり、元金が減らない事態や未払いの利息が発生する可能性があることです。最終返済日に返済しきれない元利金が残った場合、一括返済を迫られることにもなりかねません。変動金利にはこのようなリスクがあることも、抑えておいたほうがいいでしょう。
さて。では高遠さんのようなお悩みを抱える方は今後、どのように対処すればいいのでしょうか。高遠さんは現在、0.5％の変動金利ですが、たとえばマイナス金利解除によって1.5％まで金利が上がった場合、返済額は月々約18万円になります。ここに修繕積立金も加えると、約20万5000円が住居費になる計算です。
