日本の不動産市場の防災意識は発展途上

筆者が国交省に確認したところ、義務化をしない理由は「すべての自治体がハザードマップを公開しているわけではないから」でした。これは低いレベルに全体を合わせる典型的な悪平等主義です。

また業界には「ハザードマップの説明を義務化したら、資産価値の下がる地域が出てしまう」と懸念する声もあります。要は「臭いものにはフタをしろ」というところでしょうか。

こうした中、国土交通省は2020年1月、ようやく重い腰を上げ、不動産売買・賃貸時にハザードマップを提示し、リスクを具体的に説明することを義務付ける方針を公表しました（導入時期は未定）。

浸水リスクと同じく、「活断層の所在」や「地盤」「土地高低差」「液状化の可能性」「建物の耐震性能」なども物件価格に反映されていません。「自治体の防災意識」や「コミュニティの成熟度」も同様です。

不動産広告にもこうした項目は入っていませんし、売買契約書や重要事項説明書にも記載はありません。私たちは日本の不動産市場はこの程度の成熟度で、発展途上の段階であることを、知っておく必要があります。

ハザードマップに限らず、不動産取引履歴をはじめ各種不動産情報は、国、都道府県、市区町村、法務局、上下水道局などに分散しており、個別物件の情報を幅広くきめ細かく調べるのが困難という事情もあります。

自治体が危険地域に居住誘導

わが国はこれから本格的な人口減少・少子化・高齢化社会に突入します。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、現在約1億2600万人の人口は5年後の2025年に1億2254万人、10年後の2030年には1億1912万人、2040年に1億1091万人と急激に減少、2053年には1億人を割り込みます。人口70万人程度の大都市が、毎年1つずつ消滅していくペースです。

人口が減ると自治体の主要財源である住民税が減り、人口密度が下がると、上下水道のインフラ修繕やゴミ収集、北国では除雪などの行政サービスの効率が極端に落ち、税金のムダ使いが増えます。その分、税金を上げれば解決はできますが、事実上不可能でしょう。

また、空き家が一定以上増加すると地域は荒廃し、犯罪の温床となるなど、街の価値を著しく毀損きそんします。ひいては不動産の資産性を失わせることにつながり、それは自治体の主要財源である固定資産税収入の低下を招きます。

これまでの自治体経営は、人口増加を基調として、右肩上がりの経済成長の中で策定した総合計画に基づいていました。しかし、これからは人口と税収減を前提に、多様で高度化する住民ニーズに応えられる自治体経営を行っていかなければなりません。