2024年1月、タワマンの税金が大きく変わる

今世間を賑わせているのが、「タワマン節税」が税制改正によって封じ込められることになるとの話だ。ことの発端は今年1月に行われた国税庁の有識者会議において改正の方針が固まったとの報道があったためである。適用は2024年1月からだが、どんな改正が行われ、結果どんな人たちに影響が及ぶのだろうか。

下から見上げたタワーマンション
写真＝iStock.com／CHUNYIP WONG
※写真はイメージです
全ての画像を見る（3枚）

不動産を所有するとかかる税金として代表的なものは、所有している期間中に毎年課税される固定資産税、都市計画税と、相続時に相続人に対して課せられる相続税である。

このうち、タワマンをめぐって最初に問題となったのが、固定資産税負担だ。

固定資産税は土地と建物に対して課せられる税金だが、分譲マンションの多くは、土地は敷地権の共有、建物は区分所有となっている。このうち土地部分の固定資産税は敷地全体の固定資産税評価額を持分割合で、建物は区分所有面積に共用部面積を持分に応じて案分したものを加えた部分について課税される。

タワマンは時価と課税評価額の差が大きい

マンションは戸建て住宅と比べて土地が高度利用されているため、戸当たりの所有面積は小さい。特にタワマンがそうで、敷地面積が4000坪あっても住戸が1000戸もあれば、単純計算で戸当たりの土地所有面積は4坪に過ぎなくなる。したがって都心部の土地であってもマンションなら土地の所有権が小さいがゆえに固定資産税評価額（総額）も低くなる。

特にタワマンなどの超高層マンションは上層部に行くほど時価は高くなり、戸当たりの時価と税務上の評価額の乖離かいりが大きくなる。これでは税の公平性が保てないということで行われたのが2017年の税制改正で、階層によって評価額に差をつけ、高層部にいくほど評価額を高くするよう調整したのである。

今回の改正では、さらに相続発生時点での相続税評価額にもメスを入れたのが特徴だ。相続税評価額の計算は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をベースにする。路線価はおおむね公示価格の8割相当とされる。固定資産税評価額が同じく7割相当なので、固定資産税評価額よりもやや高めに設定されているが、昨今のように不動産価格が急上昇しているような場合、時価との乖離は大きくなる。

注意すべきは今回の改正対象はタワマンだけでなく、マンション全体について相続時での評価額の算定方法を変えるという点だ。