「住宅ローン」繰り上げ返済とNISAどちらがお得か

変動金利なら繰り上げは損

確かに30歳代、40歳代などミドル層は住宅ローンと教育費という2つの大きな出費を抱えている。どうしても資金はそちらへ消えてしまうわけだ。

ところが、八ツ井さんの試算によると、NISAも上手に活用すれば、大きなリターンがなくても、ミドル世帯の家計を助ける可能性があることがわかってきた。

まずは最大の買い物、住宅ローン。払う利息を少なくすべく繰り上げ返済をするのと、その繰り上げ返済資金をNISAで運用した場合との比較をシミュレーションしてみよう（借入額3000万円／借入期間35年／固定金利2％の場合）。

毎年規則正しく100万円ずつ5年間繰り上げ返済すると、その効果（利息を払わずに済む額など）は約387万円。加えて、住宅ローン残高の1％を毎年控除できる仕組み（年間最大40万円を最長10年間控除：2014年4月導入）による減税効果が5年間で約132万円。合計で約519万円の効果が出る計算となる。（図を参照）

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「繰り上げ返済vs NISA」NISAの損得、分水嶺はどこにある？

逆に、毎年繰り上げ返済しないパターンならどうだろうか。貯蓄した500万円を5年後にまとめて繰り上げ返済した前提で試算すると、繰り上げ返済と住宅ローン減税の効果は計約498万円となる。

結局、毎年繰り上げ返済をコツコツするほうが21万円も得をする。しかし、後者の場合、毎年100万円を貯蓄ではなく、毎年非課税枠の100万円を利用してNISAへ投資した場合はどうだろう。そのリターンと元金を繰り上げ返済した効果の合計が21万円以上になるなら、毎年100万円ずつ繰り上げ返済するよりもお得という計算になる。

これは、どれくらいの利率で運用するということなのだろう。

「例えば、住宅ローン金利が1％以上の場合、NISA投資で［住宅ローン金利1％（住宅ローン減税：1％）］で運用できれば、繰り上げ返済せずに運用したほうがいいという計算になります。例えば、住宅ローン金利が固定の2％であれば、21＝1％分の利益をNISA運用で出せばいいといえます。

変動金利のように1％（住宅ローン減税の率）を下回る金利の場合は、繰り上げ返済しないほうが得ですから、NISAで運用するならば、マイナス運用さえ防げればいい」

0～1％程度の利回りで運用できればいいのなら、ハードルは思ったよりも低そうだ。