管理費+修繕積立金で月10万円の悪夢…このまま古いマンションに住み続けるか買い換えるか判断の最終期限 築40年を超えると幽霊マンション化の危険度アップ

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築50年以上でも3億円台で取引されている物件も

マンションは築年数が長くなるほど、建物の傷みが目立つようになるのは仕方のないことではある。しかし、定期的に大規模修繕を行って、日常的な維持管理が徹底していれば、老朽化のスピードを抑制、新築時に近い状態を長く維持できるようになる。数は少ないが、そんな例もある。

日本のヴィンテージマンションの代名詞ともいわれる「広尾ガーデンヒルズ」は1987年に全体竣工しゅんこうを迎えたが、住棟によっては1983年竣工もあって、築40年以上が経過している。

それでも、計画的に大規模修繕が実施され、維持管理も充実しているので、外観に傷みはほとんどみられず、植栽なども適切に管理され、快適な住環境が維持されている。そのため、分譲時価格より高い価格、2億円、3億円で取引される住戸があり、賃貸化した住戸のなかには、月額賃料が100万円以上の物件も少なくない。

また、三井不動産の最高級ブランドであるパークマンションの先駆けである「三田綱町パークマンション」は1971年の竣工ながら、現在も純白の美しい外観が維持され、分譲時価格を上回る2億円台、3億円台などで取引されている。

所有者の多くが年金生活の高齢者に

しかし、こうしたヴィンテージ化したマンションは極めて稀なケース。多くは、経過年数とともに、建物、居住者双方の「ふたつの高齢化」が進行して、管理が行き届かず、計画的な修繕も行えず、居住性や資産価値が低下してしまうことなる。

その最大の要因が、所有者、居住者の高齢化にあるのは間違いない。

国土交通省では、5年に1度、全国のマンションを対象に大規模な調査を実施しているが、その最新版である「令和5年度マンション総合調査」によると、図表1にあるように、築40年が経過した1984年以前竣工のマンションでは、世帯主が70歳以上とする割合が55.9％に達している。築30年から40年のマンションでは60歳代以上が69.0％とほぼ7割に達している。

多くの人がリタイアして年金生活に入っているわけだ。むろん、年金生活者でも多くの資産を持ち、ゆとりのある生活を送っている人もいるだろうが、そうでない人も多いのではないだろうか。