10年経てば相場は戻る

これからの新しい不動産戦略として、住宅の所有期間の目途は、10～15年としよう。

これは地震などの大災害も「10年ひと昔」で忘れてしまうといわれることも考慮に入れている。コロナなら半年だ。

たとえば、2011年の東日本大震災。

津波の怖さから、神奈川県藤沢市の臨海部など湘南の住宅地の価格が下がり、液状化の被害が大きかった千葉県浦安市も「地震前の相場で買う人は誰もいない」といわれたものだが、震災後、金融緩和の効果もあって10年ほどで相場は元に戻った。

コンクリートのクローズアップ
写真＝iStock.com／SteveCollender
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また、湾岸エリアは、津波や液状化で危ないといわれる。

たしかに、山の手や武蔵野台地なら災害リスクは湾岸エリアより低いかもしれないが、台地や丘陵地の一帯には土砂崩れなど、埋め立て地にないリスクもある。

住宅購入において、解決すべき疑問点は9つに絞られる。

次の知られざる「9つの本質的なポイント」さえ認識すれば、住宅購入で失敗するリスクが小さくなり、利益も期待できるだろう。

住宅売買で絶対に押さえておきたい「9つの本質的なポイント」

①価値の落ちない新築マンションは、なぜ1億円（2023年の23区平均価格）を突破したのか

マンション1億円時代の背景が分析できれば、住宅投資には絶対負けない。

②新築物件値下がりの材料になる建築費は下がるのか

日本は地震などの災害大国で、公共事業が多く、建設業者数も多いままなので、再開発事業も絞りにくい。建設需要は止められないので、建築費は下がりにくい。

③市場が拡大する中古マンションは、どこを買えばよいのか

新築が建てられ、中古市場が厚いところがよい。大都市のなかでも、たとえば東京23区は都心か湾岸。もちろん前提は中短期投資だ。

④激変する「新しいマンションの買い方」とは、どのようなものか

前回のバブル崩壊後から不動産、金融市場は変化している。

買い手の消費者がそれに対応できておらず、まずい買い物しかできないのが現状だ。

⑤マイホーム購入のすべての問題を解決する「サンドイッチ売買」とは何か

マイホーム購入、売却、賃貸住まいを繰り返し、相場の変動や家族数の増減に対応する。地震など災害リスクも限定する買い方だ。

⑥値上がりするマンションを、どう見分けるか

購買層がなぜそのマンションを狙っているのかの最大公約数を探せばよい。

価格上昇の流れをつくっているのが外国人なら、彼らの次の一手を予想する。

冷静な市場分析や自分の投資戦略は別に持つ。この先もみなが「イケメンマンション」だと思うマンションを探し出せばいい。