家を買っても気軽に引っ越しを繰り返す…持ち家派の新常識｢不安定な時代に住宅ローンはリスク｣は本当か…不動産コンサルが考える持ち家vs.賃貸の損得勘定

資産価値という視点で住まいを選ぶ

【穣一】でも、持ち家は負債になると言われますよね。

【パパ】それは、負債になるような家を買うか、資産になるような家を買うかの問題であって、自動的に「持ち家＝負債」となるわけじゃない。家の資産価値は「貸せる」と「売れる」で決まる。たとえば、都心の便利な場所なら、借りたい人、買いたい人はいるだろう？

【穣一】それはそうですね。

【パパ】逆に、不便な場所なら、借りたい人も買いたい人も少ない。だから、住宅ローンの返済額を下回る家賃でしか借り手が見つからないとか、住宅ローンの残債を下回る値段じゃないと売れない。そういう場合に、持ち家が負債になる。引っ越さないといけなくなったとき、貸しても足が出るから負担になるし、売っても残債が残ってやはり負担になるからだ。だからその逆、ローン返済額を上回る家賃で貸せる物件、残債を上回る値段で売れそうな物件を買えば、それは資産となる。

新築でも郊外なら“負債”になるリスクが高い

【穣一】でも、都心の物件は値段が高くて手が出せませんよね……。僕のいまの収入じゃ無理だよなあ。

【パパ】その場合は、中古物件を買ってリフォームするという方法もある。マンションなら、外見は古びていても、内装は新築同様にできる。戸建てでも、フルリフォームすれば新築と見分けがつかないぐらいにできるよ。

【穣一】でも、やっぱり新築に憧れますよね～。

【パパ】そういう人は多いね。だから、自分の年収で住宅ローンを組める金額の中から新築物件を選ぼうとする。すると、郊外とか駅から遠い物件となる。それが資産価値の低下となって、負債になることがあるというわけだ。特に、郊外・バス便のような物件だと、35年の住宅ローンを払い終えたときには、資産価値はほとんどなくなってしまう可能性が高いんだ」